재개발대상 주택이 관리처분계획인가일 이후에도 멸실되지 않은 경우

서면인터넷방문상담4팀-418 (2005. 3. 22.)

종류: 예규
안건번호: 서면인터넷방문상담4팀-418
회신일: 2005. 3. 22.
소관: 국세청

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쟁점은 1세대 2주택자 중 재개발 대상 주택이 관리처분계획인가일 이후에도 멸실되지 않은 상태에서, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 다른 주택을 양도할 때 그 재개발 주택을 주택으로 보아 양도세를 과세하는지 여부다. 관리처분계획인가일부터 사용검사필증 교부일까지는 원칙적으로 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 보나, 이는 대상 주택이 멸실된 경우를 전제로 한다. 따라서 재개발 주택이 철거·멸실되지 않고 양도일 현재 사실상 주거용으로 이용되고 있으면 여전히 주택으로 보아, 다른 주택 양도 시 1세대 2주택에 해당해 양도소득세가 과세된다. 멸실·주거 불가능 여부는 사실판단에 따라 적용한다.

#1세대 2주택 #1세대 1주택 비과세 #관리처분계획인가 #주택 멸실 #부동산을 취득할 수 있는 권리 #재개발 주택 안 헐렸을 때 양도세 #멸실 안 된 재개발 집 팔 때 세금 #관리처분인가 후 안 부숴진 집 비과세 #소득세법 제89조 #소득세법 시행령 제154조

【요지】

1세대2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 주택재개발사업 사업승인일 이후에도 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 다른 주택의 양도시에 양도소득세가 과세되는 것임

【전문】

1. 질의내용 요약

소득세법 제94조 의 규정에 의한 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 종류를 판정함에 있어 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일부터 당해 재개발 또는 재건축아파트의 사용검사필증 교부일까지는 이를 󰡒부동산을 취득할 수 있는 권리󰡓로 보아 양도소득세를 과세하도록 해석하고 있음

그렇다면, 관리처분계획인가일 이후 재개발되는 주택이 멸실되지 않은 상태에서 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 다른 1주택을 양도한 경우 멸실되지 않은 주택을 주택으로 보아 1세대 2주택으로 양도소득세가 과세되는지 여부

당해 재개발되는 주택을 주택으로 보는 경우 관리처분계획인가일부터 재개발아파트의 사용검사필증 교부일까지 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 본다는 위 예규와 배치되는 것이 아닌지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

【비과세양도소득】

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법시행령 제154조

【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것( 서울특별시 , 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것 )을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) (단서 생략)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제156조

【고가주택의 범위】

(2002. 12. 30 제목개정)

① 법 제89조 제3호에서 󰡒가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택󰡓이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정)

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산46014-1370,2000.11.17

1세대2주택에 해당하던 자가 그 중 하나의 주택이 도시재개발법에 의한 재개발사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재개발주택의 완성일 이전에 나머지 주택을 양도하는 경우에는 양도주택이 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세받을 수 있는 것임

○ 서일46014-10463,2003.04.14

1세대 2주택 중 하나의 주택이 재개발(재건축)사업 시행으로 󰡐멸실󰡑된 상태에서 재개발(재건축)주 택의 완성일 이전에 나머지 주택 양도시, 1세대 1주택 양도에 해당하나, 󰡐철거되지 않은 상태󰡑인 경우에는 그렇지 않음

○ 서면4팀-1776,2004.11.2

1세대 2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 주택건설촉진법에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용불가능한 상태 포함)에서 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 다른 주택을 양도하는 경우에는 다른 주택은 1세대 1주택 비과세대상에 해당하나, 다른 주택 양도일 현재 재건축대상 아파트가 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다. 이에 해당하는지는 사실판단하여 적용하는 것임

【관련법령】

소득세법시행령 제154조 · 소득세법시행령 제156조 · 소득세법 제89조 · 소득세법 제94조 · 택지개발촉진법 제3조

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