주택부수토지에 축사를 증축한 후 일괄 양도하는 경우 축사부분 부수토지의 취득가액 환산방법

1. 질의내용

가. 1993.9.22 김ㅇㅇ는 토지 628평(대지 427.74평, 전 200.26평)과 농가 주택(건물 32.2평) 취득

- 2007.1.8 위 농가 주택의 부수토지 위에 축사 210평 증축

구 분

주 택 분

축 사 분

합 계

건물면적

106.53㎡(32.2평)

694.07㎡(210평)

800.6㎡(242.2평)

부수토지

276.32㎡(83.5평)

1,799.68㎡(544.5평)

2,076㎡(628평)

- 2012.5.29. 상기 농가주택과 축사 전부를 415,000,000원에 양도

○ 양도가액 안분계산

(원)

구 분

기준시가

양도가액 안분

비 고

주택분

33,900,000

55,288,000

축사분

토지

95,279,532

155,394,000

건물

125,276,940

204,318,000

합 계

254,456,472

415,000,000

○ 개별주택가격 고시내용

(천원)

2005.1.1

2006.1.1

2007.1.1

2007.6.1

2008.1.1

2009.1.1

2010.1.1

2011.1.1

2012.1.1

73,000

65,600

73,800

33,100

34,200

34,000

33,900

33,500

33,900

주택 32.2평 토지 427.74평

주택32.2평 주택부수토지 83.5평

○ 토지 개별공시지가(㎡당)

1993년 취득

2007.1.8. 축사신축

2012.5.29 양도

4,500원

27,200원

64,500원

나. 당초 농가주택을 취득하여 보유하던 중 그 부수토지 위에 추가로 축사를 신축한 후 농가주택과 축사를 일괄 양도하는 경우로서

- 농가주택 취득가격과 축사 취득가격에 대한 증빙이 없어 취득가액을 환산하는 경우 축사 부수토지의 취득가액 환산방법

(갑설)

- 부수토지의 취득가액은 당초 토지를 취득한 1993년도부터 축사의 부수토지로 보아 다음과 같이 환산함

양도가액

(축사부수토지분)

×

토지 취득당시 토지 기준시가

=

환산취득가액

양도시 토지 기준시가

155,394,000

×

8,046,892

=

13,123,926

95,279,532

- 이 경우 개별주택분 환산취득가액은 다음과 같이 환산함

양도가액

(개별주택분)

×

취득당시 기준시가 *

(취득당시 환산 개별주택가격)

=

환산취득가액

양도당시 기준시가 (개별주택가격)

* 취득당시 기준시가(취득당시 환산 개별주택가격) :

최초고시당시 개별주택가격 - 최초고시당시 축사분

부수토지(544.5평) 토지기준시가

×

취득당시 (주택 기준시가 + 주택 부수 토지 83.5평 토지 기준시가)

=

취득당시 환산 기준시가

최초 고시당시 (주택 기준시가 + 주택 부수토지 83.5평 토지기준시가)

(을설)

- 당초 토지를 취득한 1993년도부터 축사를 신축한 2007.1.8 까지는 주택부수토지 이고 축사를 신축한날로부터 양도한 날까지는 축사부수토지이므로 축사분 부수토지 취득가액은 다음과 같이 환산

양도가액

(축사부수토지분)

×

축사 신축당시 토지 기준시가

=

환산취득가액

양도시 토지 기준시가

155,394,000

×

42,294,214

=

68,978,792

95,279,532

- 이 경우 개별주택분 환산 취득가액은 다음과 같이 환산

양도가액

(개별주택분)

×

취득당시 기준시가 *

(취득당시 환산 개별주택가격)

=

환산취득가액

양도당시 기준시가 (개별주택가격)

* 취득당시 기준시가(취득당시 환산 개별주택가격) :

최초고시당시 개별주택가격

(전체토지면적 적용)

×

취득당시(주택 기준시가 + 전체 토지 628평 기준시가)

=

취득당시 환산 기준시가

최초 고시당시(주택분 기준시가 + 전체 토지 628평 기준시가)

2. 관련 법령

○ 소득세법 제99조

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가 (이하 "개별공시 지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고 , 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조 , 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려 하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택 가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제100조

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례 가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다 . 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제114조

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제164조

⑤ 법 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 ×당해 건물의 취득연도·신축연도·구조·내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥ 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청 장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

⑧ 보유기간중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

○ 소득세법 시행령 제166조

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

부가가치세법 시행령 제48조의2 · 소득세법시행령 제164조 · 소득세법시행령 제166조 · 소득세법시행령 제176조의2 · 소득세법 제100조 · 소득세법 제114조 · 소득세법 제99조