부동산의 양도시기

1. 질의내용 요약

- 2005년 1월: ○○도 소재 건물(약 10억원 상당) 매매계약 체결

- 2005년 4월: 당해건물의 융자금액 5억원을 매수자가 승계하기로 하고 매매금액차액(융자금액 5억원 제외한 금액)을 현금으로 청산

- 2006년 6월: 소유권이전 등기(은행융자금 채무자 명의 변경함)

상기와 같은 경우 양도시기를 잔금청산일인 2005년 4월로 보아야 하는지 아니면 은행융자금 채무자 명의 변경하고 등기이전 완료한 2006년 6월로 보아야 하는지 ?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정)

○ 소득세법시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1193, 2005.07.12.

(사실관계)

갑은 ○○에 근저당설정을 하고 대출받은 토지와 건축물을 을에게 양도함에 있어 잔금은 대출금 2억원을 을이 인수하는 조건으로 하여 2002. 6.28. 대금청산을 하였음.

매수인 을의 요청으로 갑은 2002. 7.10. 건축물 일부를 멸실하였으며, 을은 2002. 7.15. 소유권 이전등기를 하였고 2002. 8.13. 갑의 ○○채무인수에 대한 근저당권 변경등기를 완료하였음.

(질의) 상기의 경우 갑에 당해 부동산의 양도시기는.

〈갑설〉 채무인수액을 제외한 대금청산일인 2002. 6.28.임.(이유: ○○대출금을 제외한 대금을 청산한 날 기준임)

〈을설〉 소유권이전등기접수일인 2002. 7.15.임. (이유: ○○대출금을 제외한 대금청산일은 2002. 6.28.이나, 갑의 ○○대출금의 근저당권 변경(채무인수)를 2002. 8.13.에 하였기에 그 날이 잔금청산일이 됨. 다만, 그 전에 소유권이전등기 접수를 2002. 7.15.에 하였으므로 등기접수일임)

부동산의 양도시기는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의거 원칙적으로 잔금청산일이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. 여기서 “잔금청산일”이라 함은 거래 당사자간에 약정된 매매대금이 전부 청산되는 것을 말하므로 부동산에 근저당 설정되어 있던 매도자의 채무를 매수자가 인수하여 잔금에서 공제하고 잔금을 청산하기로 한 경우에는 계약조건에 따라 매수자가 인수한 채무액을 차감한 잔금을 청산한 날이 잔금청산일이 되는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실판단하여 적용하는 것임.

소득세법 제98조 · 소득세법시행령 제162조