주택부수토지만 양도하는 경우 토지 등 양도소득 과세특례 적용방법

1. 질의내용

○ (질의1) 내국법인이 타인 소유의 주택 부수토지만을 취득하여 양 도하는 경 우 토지등 양도소득에 대한 과세특례 적용 시 주택의 양도로 볼 수 있는지 여부

○ (질의2) 질의1에서 주택의 양도에 해당하지 않을 경우 해당 주택부수토지를 「법인세법」 제55조의2제2항제5호 에 따른 비사업용토지로 볼 수 있는지 여 부

2. 사실관계

○ A법인은 2019.8.20. 충남 **시 ** 면 **리 151-70 소재 주택부수토지( 토지면적 576 ㎡,이하 “쟁점토지”) 만 경락으 로 취득하여 등기 후 쟁점토지를 2021.7.12. 매각하였음

○ 쟁점토지 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지 역에 소재하고 있으며, 쟁점토지 위에 있는 건물은 단 층건물(건물면적 83.68㎡)로 주택정 착면적은 53.28㎡이고, 근린생활시 설 면적은 30.40㎡임

3. 관련법령

○ 법인세 법 제55조의2

① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리 로서 「소득세법」 제88조제9호 에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10 호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소 득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세 율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에 는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 "별장" 이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20 (미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산 출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해 당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10 (미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산 출한 세액

4. 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조제9호 에 따 른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20을 곱하여 산출한 세액

② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대 통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

5. 「지방세법」 제106조제2항 에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정 착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산 정한 면적을 초과하는 토지

○ 법인세법 시행령 제92조의2

② 법 제55조의2제1항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1 . 해당 법인이 임대하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3 호에 따른 민간매입임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호 의 3 에 따른 공공매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖 춘 주 택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호 에 따른 임대사 업자의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조 에 따른 임대사업자 등록과 법 제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

(이하 생략)

○ 법인세법 시행령 제92조의3

법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해 당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목 의 모두에 해당하는 기간

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기 간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해 당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기 간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의9

법 제55조의2제2항제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다.

1. 도시지역 안의 토지 5배

2. 도시지역 밖의 토지 10배

○ 지방세 법 제106조

② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에 는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부 속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율 에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구 분한다.

2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에 는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다.

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조

① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.

1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요 한 지역

나. 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필 요한 지역

다. 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

라. 녹지지역: 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도 시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

2. 관리지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

가. 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지 역 과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

나. 생산관리지역: 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하 나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

다. 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환 경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역

3. 농림지역

4. 자연환경보전지역

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