2주택을 소유하다 1주택이 입주권으로 전환된 경우 다른 주택 양도시 비과세 여부

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2003년 1월 분양아파트 1주택(A)을 소유하다 2003년 6월 다른 주택(B)을 취득하여 1세대 2주택자가 됨.

- B주택이 2005.5월 관리처분 인가되어 멸실철거되었으며 2009.11월 완공예정임.

○ 질의내용

- 위의 기존 주택(A)을 언제 처분해야 양도소득세가 비과세되는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다 . (2005. 12. 31. 개정)

1. - 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. 삭 제 (2005.12.31)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택 (주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는

이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업

또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부 득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1.- 3. 생략

② - ④ 생략

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정)

⑦ -⑨ 생략

○ 소득세법 부칙 제12조

(2005. 12. 31. 법률 제7837호)

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말 한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법 」 에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-53 (2006.01.12)

2주택중 1주택이 2005.12.31 이전에 재건축 관리처분 인가된 후 나머지 주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항에 해당하면 양도소득세를 비과세함

- A주택 : ○○동 아파트, 1982∼1992년까지 거주함.

ㆍ2004.10.30. : 사업시행인가 ㆍ2005.5.10. : 관리처분인가 및 동호수 추첨

ㆍ2006.3. : 철거예정 ㆍ2009.3. : 준공예정

ㆍ추가부담금 1.5억원에 양도예상가액 15억원임.

- B주택 : ××아파트, 1992.11.∼현재까지 거주

1. ××의 아파트를 현재 양도하는 경우 언제 팔아야 양도소득세가 비과세되는지.

2. ○○의 아파트는 언제 팔아야 세금을 가장 적게 낼 수 있는지.

1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택 을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제1 54조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며 , 이 경우에도 양도하고자 하는 주택이 소득세법 시행령 제156조 의 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제95조 제3항 의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임 .

이때 재건축주택의 입주권을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되지 않으나 입주 권이 주택으로 완성된 후 주택으로 양도하는 경우에는 양도일 현재 당해 주택의 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것임 .

( 이 하 여 백 )

소득세법 제95조 · 소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제154조 · 소득세법시행령 제156조