일시적인 2주택의 비과세 특례 및 입주권으로 취득한 주택의 취득시기

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 내 용

- A 인천 재건축 대상 아파트

 2003.3월 사업계획 승인득

 2003.12월 증여받음

 2004.04월 관리처분 계획

 2007.09월 사용승인 득

- B 서울 아파트

 2005.7월 구입, 소유권 이전 완료

 2007.11월 현재까지 거주 중

 2008.6월 3년 거주 2년 보유 요건 충족

○ 질 의

- 위의 경우 B주택을 3년보유 2년이상 거주한 후 A아파트의 사용승인 후 1년내에 서울 B아파으를 매도하고 인천의 재건축 아파트로 전세대원이 이사하여 1년이상 거주한 경우 서울의 아파트의 양도소득세가 비과세되는 지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. ～2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제156조 의 2

① ~ ④ 생략

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택 (이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)

⑥ 이하생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-2273, 2007.08.09

재건축사업시행 인가일 이후에 조합원 입주권을 증여로 취득하여 재건축주택 완성 후 다른 일반주택을 양도하는 경우 비과세되는지 여부

(사실관계)

〈주택 보유현황〉

① 주택 A(매도하고자 하는 일반주택)

- 1988.6.10. 매입하여 현재까지 거주하고 있음(본인 명의).

② 재건축 사업 중인 아파트 입주권을 증여로 취득(처 명의)

- 관련 주요일자

＊ 2000.3.11. : 아파트 취득(장인)

＊ 2002.11.29. : 재건축 사업승인

＊ 2003.12.11. : 증여로 취득(처 명의)

＊ 2007.8.15. : 준공 예정

＊ 2007.10.13. : 잔금 납부 예정

(질의내용)

상기와 같이 1주택과 1입주권을 소유하고 있는 상태에서 상기 ① 주택 A를 2007.10.12. 이전에 양도하는 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부

1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것이며,

2. 여기에서 다른 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임.

○ 서면4팀-351, 2006.02.20

(현황)

ｏ 재건축 아파트

- 2001년 12년 서울 ○○구 ○○동 ○○○단지 13평 취득

- 2003년 위 아파트의 재건축사업시행으로 멸실

- 2006년 1월 위 재건축 완공 : ○○○○○ 아파트 24평형

- 3년 이상 보유하였으나 거주하지 않았음.

ｏ 재건축기간 중 취득한 아파트

- 2004년 2월 용인시 구성에 주택조합 분양권을 구입(조합원 자격)하여 2004년 8월 입주하여 1년 이상 거주

(질의)

- 위 재건축 아파트에 입주하면서 재건축기간 중 취득한 아파트를 양도하고자 하는데, 1세대 1주택의 특례에 해당되어 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는지.

「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제5항의 규정(2005.12.31. 이전 「소득세법 시행규칙) 제71조 제2항 제4호 참조)에 의한 1세대 1주택의 특례는 당초 1세대 1주택인 자가 당해 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택 재건축사업이 추진됨에 따라 일시 거소지를 마련할 이유로 부득이하게 취득하는 다른 주택에 대한 보유기간 등의 특례규정으로 보아야 하므로,

재건축대상 주택에서 거주하다 재건축사업 추진으로 부득이하게 다른 주택을 취득한 경우에 적용되는 것이나, 귀 질의 사례 재건축대상 주택에서 거주하지 아니한 상태에서 재건축 사업 기간 중 취득한 다른 주택은 그러하지 아니하는 것임.

소득세법시행령 제162조 · 소득세법시행령 제156조 · 소득세법 제89조