2주택 중 1주택이 재건축 중인 경우 1세대1주택 비과세

1. 질의내용 요약

[사실관계]

1. 현재 주택 보유현황

(1) 재건축 아파트 1호

- 22년 전 임대로 살다가 10년 전 쯤 분양을 받아 전세를 주고 있었으며, 2년 전 쯤 재건축 승인이 나서 현재 공사 중에 있으며 2006. 6월 경 입주예정임.

(2) 거주중인 아파트

- 2000. 2월 취득하여 현재까지 거주하고 있음.

2. 현재 살고 있는 아파트를 처분하고 재건축아파트에 입주를 할 예정에 있음.

[질의사항]

1. 현재 시점에서 거주중인 아파트를 양도하는 경우 비과세여부 및 시기가 있다면 언제 처분하여야 비과세를 받을 수 있는지

2. 재건축아파트의 사용승인일자와는 어떤 관계가 있는지

3. 양도소득세가 과세된다면 세액은 얼마나 되는지

4. 재건축아파트를 양도하는 경우 양도소득세 과세여부

5. 주택 2호를 계속 보유 시 불이익은 없는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 󰡒주택부수토지󰡓라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12. 31. 개정)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 󰡒조합원입주권󰡓이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1083, 2005.06.28.

1. 생략

2. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세 되는 것이나, 당해주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 같은 법 시행령 제160조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익에 대하여는 양도소득세가 비과세 되지 않음.

소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제154조