부동산에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도시기의 판단

1. 질의요지

당사는 대규모 복합단지상가를 3년에 걸쳐 예약매출하고 있는 바 공사가 당초 예정일 보다 지연되는 가운데 일부(지하1층)이 2000년중에 완공되어 부분적으로 가사용승인을 받아 업체가 입주하였음

분양계약상 중도금은 공사의 진척에 따라 지급하기로 되어 있으며, 최종잔금은 입주시 지급하되 사용승인시 2%, 등기시 1%를 지급하기로 되어 있는 바

이 당해 부동산에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도시기는 사용수익일인지 ?, 잔금청산일인지 ?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

○ 법인세법 제99조

⑥ 토지등의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (98. 12. 28 개정)

○ 법인세법시행령 제140조

⑤ 소득세법시행령 제162조 의 규정은 법 제99조 제6항의 취득시기 및 양도시기에 관하여 이를 준용한다. (98. 12. 31 개정)

○ 법인세법기본통칙 2-11-4…17

주택, 상가 또는 아파트 신축판매업자가 주택, 상가 또는 아파트를 신축하여 판매하는 손익의 귀속사업연도는 그 대금을 청산한 날 또는 소유권이전등기를 한 날 중 먼저 도래한 날(대금을 청산한 날 또는 소유권이전등기를 한 날 이전에 입주 또는 사용하는 경우에는 입주한 날 또는 사용한 날)이 속하는 사업연도로 한다. 다만, 규칙 제15조의 3에서 규정하는 기업회계기준을 적용하거나 관행을 계속하여 적용하여온 경우에는 그러하지 아니하다. (97. 4. 1 개정)

○ 소득세법시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (98. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (99. 12. 31 개정)

○ 소득세법시행규칙 제78조

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 영 제157조ㆍ제158조에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (98. 8. 11 직제개정)

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (99. 5. 7 개정)

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 4 개정)

나. 유사사례

○ 재산46014-191, 1997.6.9

부동산의 양도차익을 계산함에 있어 양도 또는 취득시기는 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기일중 빠른 날로 하는 것입니다. 다만, 대금청산은 이루어지지 아니하였으나 매매대금의 대부분을 지급하고 부동산의 건설이 사실상 완성되어 가사용승인을 받아 취득자가 당해 부동산을 사용수익하는 경우에는 사용수익일로 하되, 이에 해당하는지의 판단은 매매대금의 지급정도, 잔금청산 또는 소유권이전등기전까지의 제세공과금의 부담상황등을 참작하여 사실판단하여야 할 사항임을 알려드립니다.

법인세법 제99조