개별주택가격이 잘못 공시된 경우 개별주택가격 적용 방법

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2008년 11월 대지 65평 취득

- 2009.5.13. 겸용주택 신축(건출 취득원가 확인 안됨)

․ 1층 : 상가 13평 ․ 2층∼4충 주택 103평

- 개별주택가격 공시 내역

․ 2009.7.1. 기준 : 주택 103평, 주택부수토지 55평 / 246,400천원

* 시청의 착오로 건축물대장에 표시되지 아니하는 지상 주차장면적(필로티 면적) 13평을 주택면적에 포함하지 않고 고시

․ 2010.1.1. 기준 : 주택 121평, 주택부수토지 55평 / 264,000천원

* 위 주차장면적(필로티 면적) 13평을 포함하여 고시

○ 질의내용

- 개별주택가격 최초 공시 당시 일부 면적을 누락하여 공시된 경우 개별주택가격 적용 방법

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제99조

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가 ～ 다. 생략

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

2. 이하 생략

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제164조

① ～ ⑥ 생략

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑧ 이하 생략

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제13조

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산, 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다.

② 삭제 <2007.4.27 부칙>

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제16조

① ～ ⑦ 생략

⑧ 제3조제3항ㆍ제4조ㆍ제5조ㆍ제7조ㆍ제8조 및 제14조의 규정은 제1항의 규정에 의한 표준주택가격의 공시에 준용하고, 제11조(제1항 내지 제3항을 제외한다) 내지 제15조의 규정은 제2항의 규정에 의한 개별주택가격의 공시에 준용한다.

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제37조

① 법 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제13조제1항에서 "기타 대통령령으로 정하는 명백한 오류"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.

1. 법 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 관한 절차중 주택소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니한 경우

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 의 규정에 의한 용도지역 등 주택가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못한 경우

3. 법 제16조제7항의 규정에 의한 주택가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우

② 시장ㆍ군수 또는 구청장이 법 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제13조제1항의 규정에 의한 오류를 정정하고자 하는 때에는 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거치지 아니하고 직권으로 정정하여 결정ㆍ공시할 수 있다.

○ 서면4팀-3842, 2006.11.22.

[사실관계]

- 1987년 7월 주택을 취득후 건물을 멸실하고 1988년 11월 겸용주택을 신축함

- 공부상은 지하1층 ~ 지상3층 근린생활시설, 4층 주택 이나

- 실제사용은 지하1층 ~ 지상1층 근린생활시설, 2층 ~ 4층 주택

- 개별주택 공시가격

․2005년 : 91,100,000원 (공부상 주택만 공시)

․2006년 : 653,000,000원 (실제 주택으로 사용하는 면적에 대하여 공시)

- 양도가액 : 20억원 (고가주택에 해당함)

[질의내용]

- 위와 같은 경우 1세대1주택으로서 고가주택에 해당하여 6억초과분에 대하여 양도소득세를 계산함에 있어 취득가액 환산시 적용할 기준시가 적용방법은 ?

[회신]

소득세법 시행령 제164조 제7항 규정에서의『건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격』이 실제의 현황(전부 주택)과 다른 공부상의 ‘주상겸용주택’을 적용하여 결정 · 공시된 경우 당해 주택(전부 주택)의 최초 공시가격은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제16조 제8항 의 규정에 의하여 준용되는 같은 법 제13조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 따라 시장 · 군수 또는 구청장이 정정하여 결정 · 공시한 개별주택가격을 적용하는 것임

○ 재산세과-863, 2009.11.27.

[사실관계]

- 1 990년에 취득한 주택에 대해 2005년 개별주택가격이 최초 고시

- 전체 연면적 100평방미터 중 80평방미터만 고시됨

- 2006년 고시 당시 누락된 20평방미터가 추가로 고시됨

[질의내용]

- 이 경우 1990년 취득 당시의 기준시가를 산정하기 위해 적용하는 최초고시 기준시가의 적용 방법

[회신]

「소득세법 시행령」제164조 제7항 규정에서의 "국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격"이 실제의 현황과 다른 공부상의 주택을 적용하여 결정ㆍ공시된 경우 당해 주택의 최초공시가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 같은 법 제13 제1항 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것임