공동으로 사업을 영위하는 임대사업장의 차입금 지급이자 필요경비 여부.

1. 질의내용 요약 및 사실관계

○ 질의내용

공동으로 부동산임대업을 영위하는 공동사업장의 차입금 지급이자가 필요경비에 해당하는지 여부.

○ 사실관계

․ 2013. 9. 1. - A, B, C와 공동사업 계약서를 작성함.

(총 출자금은 1백만원이며 A, B, C 출자비율은 5 : 3 : 2 임)

․ 2013. 9. 13. - 임대사업에 사용하기 위한 건물을 955백만원에 매입

(계약금 지불, A의 통장에서 인출)

․ 2013. 9. 16. - 사업자등록 신청.

․ 2013. 9. 27. - 중도금 지불

(B 소유의 오피스텔을 담보로 A 명의로 대출하여 조달)

․ 2013. 10. 1. - 잔금 지불

(A 통장에서 인출 및 B, C 소유의 아파트를 담보로 대출 등으로 조달)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제27조

① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법 제33조

① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.

5. 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비

10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자

11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자

○ 소득세법 시행령 제55조

① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

○ 소득세법 시행령 제61조

① 법 제33조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 가사(가사)의 경비와 이에 관련되는 경비"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조제2항제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다.

2. 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액

○ 27-55…41

거주자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자는 당해 공동사업장의 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로 볼 수 없으므로 당해 공동사업장의 소득금액계산상 필요경비에 산입하지 아니한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 소득세과-405, 2011.05.12.

- 기존건물의 임대사업 개요

① 개업일 : 2003.1.1.(사업자등록)

② 건물규모 : 지상1층 165㎡(근린생활시설)

③ 사업형태 : 2인 공동사업(지분율 각 50%)

- 철거 후 신축건물 개요

① 신축건물 준공예정일 : 2010.3.10.

② 건물규모 : 지하1층, 지상5층 790㎡(근린생활시설)

③ 사업형태 : 2인 공동사업(지분변동 없음)

(질의1) 신축건물의 준공일이후 발생되는 동 차입금의 지급이자를 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자로 보아 공동사업의 필요경비로 산입할 수 있는지, 동 차입금을 부동산임대사업의 추가 출자금으로 보아 필요경비에 산입할 수 없는지 여부

(질의2) 부동산임대 공동사업자가 기존 임차인의 임대보증금을 상환하기 위하여 금융기관으로부터 차입금이 발생된 경우, 동 차입금의 지급이자를 당해 공동사업을 위한 차입금의 지급이자로 보아 공동사업의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

귀 질의의 경우, 기존 해석사례 (재소득-149, 2011.04.22.)를 참조하시기 바랍니다.

○ 재소득-149, 2011.04.22

질의1과 질의2의 경우 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 없는 것이며 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단하는 것입니다.

다만, 질의2의 경우 사업을 위한 차입금의 지급이자에 해당하더라도 준공된 날까지의 지급이자는「소득세법」제33조제1항제10호 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 건물가액에 가산하며, 준공된 날 이후의 지급이자는 해당 과세기간의 필요경비에 산입하는 것임을 알려드립니다.

○ 소득-326, 2009.01.28

(사실관계) 본인과 배우자가 공동으로 부동산임대업을 개시하였으며, 매입가액은 총 155억 으로 본인과 배우자는 매입대금의 약 20％인 30억원 가량을 투자하고 나머지는 임대보증금과 은행차입금으로 조달함

- 계약금 : 2008.6.30일, 20억원, 공동사업자 2인이 지분율에 따른 부담(김○○ 12.3억, 정○○ 6.7억원)

- 잔금 : 2008.8.5일, 135억원, 은행차입 110억, 임대보증금 20억, 본인자금 5억(지분율에 따른 부담)

(질의내용) 동 차입금에 대한 지급이자의 필요경비 산입 가능여부

(회신) 귀 질의의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산 임대소득금액의 계산에 있어서, 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임

○ 재소득-256, 2008.07.25

공동사업장의 공동사업자가 공동사업장으로부터 발생한 사업소득에 대한 종합소득세를 납부하기 위하여 공동사업장이 차입한 차입금을 자본인출금으로 사용한 경우 당해 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 아니하는 한 당해 차입금에 대한 지급이자는 필요경비에 산입하는 것임

○ 서면1팀-399, 2008.03.24

거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임

○ 서면1팀-168, 2008.02.01

거주자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자는 당해 공동사업장의 사업과 관련한 차입금 지급이자로 볼 수 없으므로 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요 경비에 산입할 수 없는 것임

○ 재소득-779, 2007.12.12

거주자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자는 당해 공동사업장의 사업과 관련한 차입금 지급이자로 볼 수 없으므로 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요 경비에 산입할 수 없음

○ 서면1팀-1530, 2006.11.09

공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자 비용은 필요경비에 산입할 수 없는 것으로 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금 인지 여부는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하는 것임

○ 서면1팀-1356, 2005.11.08

공동사업자가 공동사업과 관련하여 금융기관 등으로부터 차입한 차입금에 대한 이자비용은 소득세법 제27조 의 규정에 의한 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 공동사업자가 공동 사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자비용은 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 같은법 제33조 및 같은법 시행령 제61조 제1항의 규정에 의한 업무와 관련없는 비용에 해당하여 필요경비에 산입할 수 없는 것임

귀 질의의 경우가 출자금의 조달을 위한 차입금에 해당하는지 아니면 공동사업과 관련한 차입금에 해당하는지 여부는 관련 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단할 사항임

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