1세대2주택자의 양도차익 산정 여부 등

1. 질의내용 요약

1. A주택: ○○시 ○○구 소재 아파트(1987. 3월 취득)

2. B주택: ○○시 ○○구 소재 아파트(1998.10월 취득)

1. 상기 2주택 중 1주택을 2007. 1. 1.일 이후에 양도하는 중과세율 적용대상 주택(양도세율 50%,장기보유특별공제 배제, 실가 적용)에 해당하는지 여부

2. 상기 2주택 중 A주택을 2006년도 중에 양도하는 경우 양도차익은 실지거래가액에 의하는 것인지 아니면 기준시가에 의하는 것인지 여부

3. 상기 2주택을 2006년도, 2007년도에 각각 양도할 경우 납부할 양도소득세액은 얼마인지여?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정)

9. 그 밖에 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 보유수 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 󰡒대통령령이 정하는 경우󰡓라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 개정)

○ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설)

2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

○ 소득세법 제95조

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005.12.31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제167조 의 5

① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 신설)

1. 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설)

2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설)

3. 1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(직장의 소재지와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택에 한한다)을 취득함으로써 1세대2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005.12.31. 신설)

4. 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005.12.31. 신설)

5. 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005.12.31. 신설)

6. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12.31. 신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우(1년이 경과한 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다] (2005.12.31. 신설)

8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 주택 (2005. 12.31. 신설)

9. 1세대가 제1호 내지 제6호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택 (2005.12.31. 신설)

○ 소득세법 시행규칙 제82조

(2005.12.31. 제목개정)

② 영 제167조의 5 제1항 제8호 및 제167조의 6 제3항 제8호에서 “재정경제부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005.12.31. 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀 587-2005. 4.19.

1. 현행 소득세법상 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 그 거래나 신고방법 등이 「소득세법」 제96조 제1항 각호(취득 후 1년 이내 부동산, 미등기양도자산 등)에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임.

2. 우리 상담센터에서는 각종 국세에 대한 궁금한 사항을 납세자의 방문, 전화, 인터넷, 서면 등의 방법으로 상담하여 드리고 있으나, 세액계산은 해드리지 않고 있습니다. 구체적인 세액계산에 관하여는 국세청 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)의 󰡒양도소득세 자동계산󰡓을 이용하시거나 가까운 세무전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀 225-2006. 2. 7.

2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2006. 1. 1. 이후 양도하는 경우에는「소득세법」제96조 제2항의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것임.

이 경우 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것임.

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