비상장주식평가시 임대아파트용 토지 및 건물의 “순자산 가액” 평가방법

1. 질의내용 요약

○ 비상장주식평가시 임대아파트용 토지 및 건물의 “순자산 가액” 평가방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 상속세및증여세법 제60조

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재삼 46014 - 2808 (1996.12.18)

상속재산을 평가하는 경우 건물의 가액은 상속개시 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호의2의 방법에 의한다. 이때 “시가” 라 함은 상속개시 당시에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정 다수 인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 이에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단한다.

○ 심사상속98-312 (1999. 3. 26)

분양목적 신축상가의 미분양분과 구조ㆍ위치ㆍ교통상황 등 제반입지조건이 동일한 일부 상가가 분양예정가대로 분양되었어도 미분양상가의 분양예정가액을 ‘시가’ 로 볼 수 없음

상속세및증여세법 제60조