부동산임대업을 경영하는 공동사업장의 차입금 지급이자의 필요경비 해당 여부

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

갑(지분66%)과을(지분34%)이 상가건물을 공동으로 취득하여 부 동산임대업을 공 동사업으로 영위하던 중 건물의 노후화로 인 하여 건물을 멸실하고 동 장소에 새로 상가 건물을 신축하여(갑,을 지 분 각각 50%) 신축건물의 일부는 임대업을 하고 갑과 을 이 직접 고 시원을 운영하고 있음.

○ 질의내용

이 경우, 갑과 을이 건물의 신축 및 내부시설의 설치 등을 위하여 공동으로 차입한 자금에 대한 지급이자가 발생하는 경우 지급이 자를 소득세법상 필요경비로 산입이 가능한지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제27조

① 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법 제33조

① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요 경비에 산입하지 아니한다.

5. 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비

10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자

11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자

○ 소득세법 제43조

① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장” 이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

○ 소득세법 제87조

③ 공동사업장에 대해서는 그 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조를 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제55조

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요 경비는 다음 각 호의 것으로 한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

○ 소득세법 시행령 제61조

① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다.

2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액

○ 민사소송법 제51조

당사자능력, 소송능력, 소송무능력자의 법정대리와 소송행위에 필요한 권한의 수여는 이 법에 특별한 규정이 없으면 민법, 그 밖의 법률에 따른다.

○ 민사소송법 제52조

법인이 아닌 사단이나 재단은 대표자 또는 관리인이 있는 경우에는 그 사단이나 재단의 이름으로 당사자가 될 수 있다.

○ 민법 제271조

① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유 하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.

○ 민법 제272조

합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

○ 민법 제273조

① 합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다.

② 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.

○ 민법 제274조

① 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.

○ 민법 제703조

① 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함 으로써 그 효력이 생긴다.

② 전항의 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다.

○ 민법 제704조

조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 소득세과-405, 2011.05.12.

- 기존건물의 임대사업 개요

① 개업일 : 2003.1.1.(사업자등록)

② 건물규모 : 지상1층 165㎡(근린생활시설)

③ 사업형태 : 2인 공동사업(지분율 각 50%)

- 철거 후 신축건물 개요

① 신축건물 준공예정일 : 2010.3.10.

② 건물규모 : 지하1층, 지상5층 790㎡(근린생활시설)

③ 사업형태 : 2인 공동사업(지분변동 없음)

(질의1) 신축건물의 준공일이후 발생되는 동 차입금의 지급이자 를 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자로 보아 공동 사업의 필요경비로 산입 할 수 있는지, 동 차입금을 부동산임대사 업의 추가 출자금으로 보아 필요경비에 산입할 수 없는지 여부

(질의2) 부동산임대 공동사업자가 기존 임차인의 임대보증금을 상환하기 위하여 금융기관으로부터 차입금이 발생된 경우, 동 차입금의 지급이자를 당해 공동 사업을 위한 차입금의 지급이자로 보아 공동사업의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

귀 질의의 경우, 기존 해석사례 (재소득-149, 2011.04.22.)를 참조하시기 바랍니다.

○ 재소득-149, 2011.04.22

질의1과 질의2의 경우 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급 이 자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 없는 것이며 출자를 위한 차 입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동 사업장의 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 공동사 업 구 성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판 단하는 것입니다.

다만, 질의2의 경우 사업을 위한 차입금의 지급이자에 해당하더라도 준공된 날까지의 지급이자는「소득세법」제33조제1항제10호 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 건물가액에 가산하며, 준공된 날 이후의 지급이자는 해당 과세기간의 필요경비에 산입하는 것임을 알려드립니다.

○ 소득-326, 2009.01.28

(사실관계) 본인과 배우자가 공동으로 부동산임대업을 개시하였으며, 매입가액은 총 155억으로 본인과 배우자는 매입대금의 약 20％인 30억원 가량을 투자하고 나머지는 임대보증금과 은행차입금으로 조달함

- 계약금 : 2008.6.30일, 20억원, 공동사업자 2인이 지분율에 따른 부담(김○○ 12.3억, 정○○ 6.7억원)

- 잔금 : 2008.8.5일, 135억원, 은행차입 110억, 임대보증금 20억, 본인자금 5억(지분율에 따른 부담)

(질의내용) 동 차입금에 대한 지급이자의 필요경비 산입 가능여부

(회신) 귀 질의의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득 금액의 계산에 있어서, 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임

○ 재소득-256, 2008.07.25

공동사업장의 공동사업자가 공동사업장으로부터 발생한 사업소득에 대한 종합소득세를 납부하기 위하여 공동사업장이 차입한 차입금을 자본인출금으로 사용한 경우 당해 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 아니하는 한 당해 차입금에 대한 지급이자는 필요경비에 산입하는 것임

○ 서면1팀-399, 2008.03.24

거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임

○ 서면1팀-168, 2008.02.01

거주자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자는 당해 공동사업장의 사업과 관련한 차입금 지급이자로 볼 수 없으므로 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 수 없는 것임

○ 재소득-779, 2007.12.12

거주자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자는 당해 공동사업장의 사업과 관련한 차입금 지급이자로 볼 수 없으므로 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 수 없음

○ 서면1팀-1530, 2006.11.09

공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자 비용은 필요경비에 산입할 수 없는 것으로 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하는 것임

○ 서면1팀-1356, 2005.11.08

공동사업자가 공동사업과 관련하여 금융기관 등으로부터 차입한 차입 금에 대한 이자비용은 소득세법 제27조 의 규정에 의한 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자비용은 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 같은법 제33조 및 같은법 시행령 제61조 제1항의 규정에 의한 업무와 관련없는 비용에 해당하여 필요경비에 산입할 수 없는 것임

귀 질의의 경우가 출자금의 조달을 위한 차입금에 해당하는지 아니면 공동사업과 관련한 차입금에 해당하는지 여부는 관련 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단할 사항임

○ 서면1팀-1166, 2005.10.04(⇦ 법규과-428, 2005.09.29.)

거주자가 부동산임대 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입할 수 없는 것이나, 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업의 필요경비에 산입 할 수 있는 것임. 다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면, 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단하는 것임

부동산임대 공동사업자가 금융기관으로부터 차입한 차입금으로 당해 공동사업의 임대건물을 신축하는 경우 당해 차입금에 대한 준공된 날까지의 지급이자는 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 건물가액에 가산하며, 준공된 날 이후의 지급 이자는 같은 법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임

○ 제도46011-10430, 2001.04.09

부동산임대소득, 사업소득, 산림소득이 있는 공동사업장에 대하여는 소득세법 제87조 제3항 의 규정에 의하여 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 소득금액을 계산하는 것이므로 공동사업자가 공동사업장에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 공동사업장의 업무와 관련없는 경비로 필요경비 불산입하는 것임

○ 재소득46073-90, 2000.05.01

거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임

○ 서울고법2005누22779, 2008.08.22(원심 서울행정법원2005구합6911, 2005.09.06)

이 사건 ① 차입금의 지급이자가 이 사건 부동산의 임대업무와 관련된 필요경비인지 여부를 보건대, 원고 등이 이 사건 부동산에서 공동 임대사업을 영위하기 위해서는 먼저 원고 등이 공동사업약정에 따라 각자의 출자비율에 따른 이 사건 부동산을 출자하거나, 금원을 출자 하여 그 출자금으로 이 사건 부동산을 매수하여야 할 것 이므로, 설령 이 사건 ① 차입금이 이 사건 부동산의 매수자금의 용도로 사용되었다 하더라도, 이 사건 ① 차입금은 공동사업자인 원고가 공동임대사업을 영위하기 위하여 문○철과 약정된 각 지분비율에 따라 공동사업장에 출자하여야 할 자신의 출자지분에 상응한 자금을 대출받은 것으로서 공동사업 출자를 위한 개인적인 채무의 부담이지 이 사건 부동산의 공동임대사업 자체와는 무관한 부채라 할 것 이므로, 이 사건 ① 차입금의 지급이자 역시 공동사업장인 이 사건 부동산의 임대업무와 관련 없는 경비로서 원고의 부동산임대소득 산정을 위한 필요경비에 산입될 수 없다고 할 것이다.

○ 대법원2000두1799, 2002.01.11.

거주자가 부동산임대업을 자기 자본에 의하여 경영할 것인지 차입금에 의하여 경영할 것인지는 거주자 개인의 선택에 달린 문제이므로, 거주자의 부동산임대소득금액을 계산함에 있어서, 임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 당초의 차입금을 그 후 다른 차입금으로 상환한 경우는 물론이고, 당초 자기 자본으로 임대용 부동산을 취득하였다가 그 후 투하자본의 회수를 위하여 새로 차입한 금원을 자본인출금으로 사용한 경우에도, 앞서 본 초과인출금 상당의 부채에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 차입금채무는 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채로서 사업에 직접 사용된 부채에 해당한다고 보아야 할 것이고, 따라서 그 차입금의 지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요 경비에 해당한다고 보아야 할 것이다.

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