조합원입주권을 보유한 상태에서 신규주택을 취득하고 조합원입주권 양도 시 비과세 적용 여부

1. 사실관계

’16. 1.

’20. 3.

’20. 10.

예정

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A주택 취득

A주택 재개발

관리처분인가

B주택 취득

A’조합원입주권

양도

- ’16. 1월

A주택 취득(父의 사망으로 상속)

- ’20. 3월

A주택 재개발 관리처분계획인가(A주택 → A’조합원입주권)

*

관리처분계획인가일 이후 철거됨

- ’20.10월

B주택 취득

- 예정

A‘조합원입주권 양도

2. 질의내용

종전주택(A)가 조합원입주권(A’)로 전환된 상태에서 신규주택(B)를 취득한 이후 조합원입주권(A’)를 양도하는 경우 소득법 §89①(4)나목에 따른 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련 조세 법령 및 해석 사례

○ 소득세법(2021.12.8. 제18578호로 개정되기 전의 것) 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. "조합원입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

○ 소득세법(2021.12.8. 제18578호로 개정되기 전의 것) 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[ ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가일 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조 에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

○ 소득세법 부칙 제18578호(2021.12.8.)

제7조(비과세 양도소득 등에 관한 적용례 등)

① 제88조제9호 후단 및 제89조제2항 단서의 개정규정은 이 법 시행 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용한다.

② 이 법 시행 전에 취득한 종전의 제88조제9호에 따른 조합원입주권의 양도소득 비과세 요건에 관하여는 제89조제1항제4호가목 및 나목의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

③ 이 법 시행 이후 취득하는 조합원입주권의 양도소득 비과세 요건과 관련하여 제89조제1항제4호가목 및 나목의 개정규정을 적용하는 경우 2022년 1월 1일 이후에 취득한 분양권을 대상으로 한다.

④ 제89조제1항제3호의 개정규정은 같은 개정규정의 시행일 이후 양도하는 주택부터 적용한다.

⑤ 제89조제1항제4호 각 목 외의 부분 단서의 개정규정은 같은 개정규정의 시행일 이후 양도하는 조합원입주권부터 적용한다.

○ 소득세법 시행령(2017.9.19. 제28292호로 개정되기 전의 것) 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (단서생략)

○ 소득세법 시행령 부칙 제28292호(2017.9.19.)

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

소득세법 제89조