무허가주택 철거 후 나대지 상태로 양도하는 경우 비사업용 토지 해당 여부

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 1976년 6월에 인천 부평구 ○○동 58-9 번지에 대지 25평, 건물 24평 3톱(무허가,m 가옥대상 없음)을 취득함.

- 이후 옆 필지 토지 31.4평방미터(9.5평)를 사서 담을 치고 방을 1개 늘이고 화장실과 창고, 장독대를 지어 살아 오면서 “○○맞춤사”라는 간판을 걸고 옷도 맞추고 수선과 세탁을 하면서 살아옴.

- 이후 집 앞으로 도로가 생기면서 약 4평 정도가 포함되어 보상을 받음.

- 2007년 11월 웅벽을 쌓는 공사로 28평방미터에 대한 보상금을 받아 가라는 통지가 옴.

- 이번에 길이 나면서 집이 도로에서 약 4미터 높이에 반토막으로 있으면 도저히 거주하기 어려울 것 같아서 집을 모두 헐고 땅을 낮추어 주고 웅벽을 쌓지 말라는 조건으로 집을 철거하였으나 다시 집을 짓기는 어려워 토지를 양도하려고 함.

[질의내용]

- 상기의 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지로 보아 양도소득세가 중과세되는지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

1. ~ 2의 6. (생략)

2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 제104조 의 3

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 (이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. ~ 3. (생략)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설)

가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제168조 의 6

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우 에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

2. (이하생략)

○ 소득세법 시행령 제168조 의 14

① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설)

1.~ 2. 생략

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행규칙 제83조 의 5

① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

9. 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년 (2005. 12. 31. 신설)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면5팀-2323, 2007.08.16

(사실관계)

- 본인은 1세대 1주택자로서 3년이상 보유, 2년이상 거주 및 양도가액 6억원 미만의 제반요건을 갖춘 대지 소유자임.

- 본인은 2001.3.21.부터 서울시 □□구 □□동 산 ○○번지에 거주하면서 2002.12.5.자로 위 지상 건물 8평(무허가 건물대장 등재)을 매입하고 □□구청으로부터 동 번지 대지 50평을 불하받았음.

- 본인이 2001년부터 거주하던 건물은 2002년 12월 주거환경개선사업 도시계획으로 철거되었음.(도로저촉 지장물 철거)

- 철거 당시 무허가 건물이란 이유로 한 푼의 보상도 받지 못하고 강제 철거되어 할 수 없이 수원으로 이주하게 되었음.

- 건물이 철거됨으로 해서 현재 위 토지는 나대지로 남게 되었음.

(질의내용)

- 상기와 같이 본인이 소유한 대지가 도시계획으로 건물이 강제 철거되면서 한 푼의 보상도 받지 못하고 나대지로 남게 되었음에도 불구하고 만일 위 대지(50평)를 양도할 경우 나대지로 보고 중과세되는지 여부

- 또는 도시계획으로 건물이 강제 철거된 점을 감안하여 1세대 1주택으로 보고 양도세가 비과세가 되는지 여부

1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며,

2. 위 1.을 적용함에 있어 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지는 당해 토지를 소유하는 기간중 「소득세법 시행령」 제168조 의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 가목( 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지) 및 나목( 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지)에 해당되는 경우에는 비사업용 토지에서 제외되는 것이며,

3. 또한, 주택과 그 부수토지를 소유하고 있던 자의 당해 주택의 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날부터 2년 기간 동안은 같은 법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것이나, 당해규정을 적용함에 있어 무허가주택은 적용되지 아니하는 것임.

4. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조의 규정에 해당하는 “1세대 1주택” 여부의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것임.

○ 서면4팀-2402, 2007.08.09

무허가주택은 「소득세법」 제104조의3제1항제5호 에서 규정하는 주택의 범위에 포함되나, 동법 시행규칙 제83조의5 제1항 제9호 규정은 적용되지 아니합니다.

○ 서면5팀-264, 2006.09.27

1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며,

2. 위 1.을 적용함에 있어 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 2년 기간 동안은 「소득세법 시행규칙」 제83조 의 5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것임.

소득세법 제104조 · 소득세법시행령 제168조 · 소득세법시행규칙 제83조