조건부매매 해당여부 및 양도시기

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2007.09.19. 충남 천안 입장 ○○소재 토지 매매계약

* 계약금 592백만원 수령, 공장설립 인․허가 불가시 매매계약해지 의 조건부매매계약 체결

- 2007.12.20. 총매매대금 5,918백만원 중 중도금 5,226백만 원 수령(잔금 100백만원)

- 2009.01.30. 토지거래허가구역 해제

○ 질의내용

- 현재 진행중인 공장설립 허가시 잔금을 지급하기로 한 상기 부동산매매계약의 양도시기는 언제인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

기본통칙 98-4

조건부로 자산을 매매하는 경우 그 조건성취일이 양도 또는 취득의 시기가 된다.(1997.04.08 개정)

소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 1998.4.1 부칙, 1998.12.31 부칙, 1999.12.31 부칙, 2001.12.31 부칙, 2005.2.19 부칙, 2008.2.29 부칙>

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. <개정 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙>

④ 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 당해 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. <개정 1999.12.31 부칙>

⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.

⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. <개정 1995.12.30 부칙, 1998.12.31 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙>

1. 1984년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산

2. 삭제 <1995.12.30 부칙>

3. 1985년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제3호의 자산

⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 "대통령령이 정하는 날"이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. <개정 1995.12.30 부칙, 1998.12.31 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙>

1. 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일

2. 삭제 <1995.12.30 부칙>

3. 법 제94조제1항제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일

⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 서면4팀-2333, 2005.11.25

소득세법 시행령 제162조 제1항 의 규정에 의하여 비상장주식에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 명의의 등록 및 개서를 한 경우에는 등록부 또는 명부에 기재된 명의의 등록일 또는 개서일을 취득 및 양도시기로 하는 것이나, 조건부로 거래하는 경우에는 그 조건을 성취한 날이 양도 또는 취득의 시기가 되는 것임. 귀 질의가 이에 해당하는지 여부 및 양도시기에 대해서는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.

○ 재일46014-2964, 1995.11.11

조건부로 자산을 취득한 경우 그 조건성취일이 취득시기임

다음 과정 양도자산의 취득시기에 대하여 의문이 있어 질의함.

다 음

1. 매매예약체결일 (가등기) 1974.12.31

2. 매매예약 의사확정일 (대금청산일) 1981.11. 7

3. 소유권 취득 등기일 1995. 9.15

4. 양도 년 월 일 1995.10.31

(본인의 의견)

가) 실지거래가액에 의하여 양도소득을 계산하는 경우는 취득일을 1981. 11. 7로 하고,

양도일은 1995. 10. 31 로 하여 양도소득을 계산하는 것이고

나) 기준시가에 의하여 양도소득을 계산하는 경우는

취득일을 1995. 9. 15 로 하고,

양도일은 1995. 10. 31 로 하는 것이라는 의견임.

양도소득금액을 계산함에 있어서 적용되는 자산의 취득시기는 소득세법 시행령 제53조 제1항 의 규정에 따라서 취득 대금을 청산할 날이나, 다만, 조건부로 취득한 경우에는 그 조건성취일이 취득시기가 되는 것임.

○ 서면4팀-334, 2007.01.24

(내용)

- 2002.4월 주택을 취득하였는데 그 주택의 부수토지는 2필지(A, B)로 되어 있었으며, 그 중 1필지(B)는 국유지에 해당되었음.

* 주택의 건물 22평, A토지 12평, B토지 12평

- 2002.4.4. 취득한 주택으로 전입하여 거주하면서 국유재산인 B토지의 사용에 대한 사용료도 계속 납부하였음.

- 그 후 2003.12.19. 국유재산 매매계약이 체결되었고 그 대금은 매년 분할로 납부하였음.

- 매매대금 납부는 1회(계약금) 2003.12.19. 납부, 2회 2004.6.30. 납부, 3회 2005.6.30. 납부, 4회 2006.6.30. 납부, 5회 및 6회 2006.11.3. 잔액 완납 후 등기

(질의)

- 위와 같은 경우 B토지의 취득시기는 언제인지 여부

〈갑설〉 국가와의 계약도 장기할부조건부 매매로 보아 계약금 지급일이 아닌 첫회부불금의 납부일인 2004.6.30. 취득시기임.

〈을설〉 상기와 같은 국가와의 장기할부조건부 매매도 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호 에 의거 소유권이전등기접수일보다 인도일 또는 사용수익일이 빠르므로 2002.4.4. 취득시기임.

당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항 의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것임. 이 경우 “사용수익일”은 매매 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것임.

소득세법 제98조 · 소득세법시행령 제53조 · 소득세법시행령 제162조 · 소득세법시행규칙 제78조 · 민법 제245조