대표이사 부모 건물 무상 사용 시 부당행위계산부인 적용 기준과 세금 처리

특수관계인 사이의 무상 사용은 세무상 문제가 됩니다. 다만 구조를 정확히 이해하실 필요가 있습니다. 법인이 부모님(대표이사의 직계존속, 즉 법인의 특수관계인) 소유 건물을 무상으로 쓰는 경우와, 법인이 부모님께 무상으로 빌려드린 경우는 부당행위계산부인 적용 방향이 정반대입니다. 질문하신 상황은 법인이 부모님 건물을 공짜로 쓰고 있는 경우이므로, 오히려 법인이 임차료를 안 내고 이익을 보는 구조입니다. 이때는 법인 입장에서 부당행위계산부인이 직접 적용되는 사안은 아닙니다. 부당행위계산부인은 법인이 특수관계인에게 이익을 분여한 경우(예: 법인이 부모님께 시세보다 싸게 임대해 준 경우)에 법인의 손금을 부인하거나 익금에 산입하는 제도이기 때문입니다. 대신 이 거래는 부모님 쪽에서 문제가 될 수 있습니다. 개인이 특수관계 있는 법인에게 부동산을 무상으로 사용하게 하면, 소득세법상 부당행위계산부인 규정에 따라 적정 임대료를 받은 것으로 보아 부모님께 부동산임대소득이 과세될 수 있습니다. 적정 임대료는 통상 시가에 해당하는 임대료로 산정하되, 시가 산정이 어려울 때는 법령에서 정한 보충적 평가방법을 사용합니다. 구체적 산정율은 사안마다 다르므로 세무 전문가 상담을 권장합니다. 또한 부가가치세 측면에서도 부모님이 사업자라면 무상임대도 용역의 자가공급 또는 특수관계인 무상공급으로 보아 시가 기준으로 부가세가 과세될 수 있습니다. 실무적으로 안전하게 정리하시려면 두 가지 방법을 추천드립니다. 첫째, 시세 수준의 정상 임대차계약을 체결하고 법인이 매월 임차료를 지급하는 방식입니다. 법인은 임차료를 손금으로 처리하고, 부모님은 임대소득을 신고하시면 됩니다. 둘째, 사용 면적이 일부에 그친다면 해당 부분만 분리해 약정하는 방법도 가능합니다. 주의하실 점은, 임대차계약서를 작성하더라도 시가보다 현저히 낮은 금액으로 설정하면 다시 부당행위계산부인 검토 대상이 됩니다. 인근 유사 부동산 시세 자료를 근거로 두시고, 계약서·세금계산서·계좌이체 내역까지 갖춰 두시는 것이 가장 깔끔합니다. 무상사용을 장기간 방치하면 추후 세무조사 시 수년치 소급 과세와 가산세 부담이 커질 수 있으니 가급적 빠르게 정상화하시기 바랍니다.