2026 종부세 개편안, 실거주 1주택은 줄고 비거주는 몇 배가 되는 이유

지난 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안에서 가장 큰 논란이 된 것은 종합부동산세입니다. 뉴스에서는 "종부세 폭탄"과 "실거주 감세"라는 상반된 표현이 동시에 나오는데, 둘 다 맞는 말입니다. 이번 개편의 본질이 세율을 일괄로 올리는 것이 아니라, 과세의 기준 축을 바꾸는 것이기 때문입니다.

개편의 세 가지 축

현행 종부세는 주택을 몇 채 보유했는지와 얼마짜리인지, 두 가지만 봅니다. 개편안은 여기에 세 번째 축을 추가합니다. 그 집에 실제로 사는지 여부입니다.

첫째, 1세대 1주택자의 기본공제가 거주 여부로 갈립니다. 실거주하면 공제가 12억원에서 14억원으로 오르지만, 전세를 주는 등 거주하지 않으면 9억원으로 내려갑니다. 같은 1주택인데 공제 문턱이 5억원 벌어지는 셈입니다.

둘째, 세율 체계가 주택 수 기준에서 가액 기준으로 일원화됩니다. 2028년부터는 몇 채를 보유했는지와 무관하게 과세표준 구간별 단일 세율(최고 5.0%)이 적용됩니다.

셋째, 세부담 상한이 150%에서 200%로 올라갑니다. 상한이 올라간다는 것은 한 해에 늘어날 수 있는 세액의 폭이 커진다는 뜻이므로, 납세자에게는 불리한 방향입니다.

숫자로 보면 차이가 선명합니다

기획재정부가 발표자료에 직접 수록한 공식 사례입니다. 60세, 10년 보유한 1주택자의 연간 종부세(농어촌특별세 포함)를 현행과 2028년 개편 완성 기준으로 비교한 것입니다.

시가 30억원 이하의 실거주 1주택은 오히려 세금이 줄어듭니다. 반면 같은 집을 전세 주고 다른 곳에 사는 경우, 공시 15억원 기준으로 세 부담이 다섯 배를 훌쩍 넘게 됩니다. 갭투자 목적이 아니어도 전근이나 자녀 학교 문제로 본인 집에 거주하지 못하는 1주택자가 같은 취급을 받는다는 점이 논란의 중심에 있습니다.

부부 공동명의, "각자 1주택"이라는 제목만 믿으면 안 됩니다

발표 이후 부부 공동명의를 다룬 기사가 쏟아졌습니다. 공동명의도 각자 1주택으로 본다는 취지의 제목을 보고 이제 부부 공동명의는 무조건 유리해졌다고 이해하시는 분이 많은데, 실제 구조는 다릅니다.

종부세는 원래부터 사람별로 각자 과세하는 세금입니다. 쟁점은 각자 과세냐가 아니라, 그 각자가 1세대 1주택자 대우를 받느냐입니다. 공동명의 부부에게는 선택지가 두 가지 있습니다. 하나는 각자 지분대로 따로 계산하는 것이고, 다른 하나는 현행법에 이미 있는 부부 공동명의 1세대 1주택자 특례(종합부동산세법 제10조의2, 매년 9월 16일부터 30일까지 신청)를 통해 부부를 1주택자 하나로 보아 계산하는 것입니다. 정부 발표자료도 개편 후 공동명의 1주택은 부부 개별 납부와 특례 신청 중 선택할 수 있다고 명시하고 있습니다.

문제는 각자 계산을 선택했을 때의 대우가 개편안에서 크게 달라진다는 점입니다. 각자는 1세대 1주택자가 아니므로 기본공제가 거주 시 각 9억원, 비거주 시 각 4억원으로 계산되고, 조정대상지역 주택이라면 2028년부터 공정시장가액비율도 1주택자의 70%가 아닌 80%가 적용됩니다. 이 부분이 다주택자 취급이라는 보도의 근거입니다. 반면 특례를 신청하면 거주 시 14억원 공제와 연령·거주기간 세액공제를 적용받습니다.

그래서 답은 하나가 아닙니다. 상황별로 계산해 보면 이렇게 갈립니다. 아래는 개편안 산식을 그대로 구현한 승택스 종부세 계산기 엔진으로 시산한 값입니다(2028년 기준, 조정대상지역, 지분 5:5, 농어촌특별세 포함).

세 가지가 보입니다. 첫째, 공시 18억원 이하 실거주 공동명의는 개편 후에도 각자 과세를 선택하면 세금이 없습니다. 각자 지분이 9억원 문턱을 넘지 않기 때문입니다. 둘째, 고가 주택은 나이와 거주기간에 따라 유리한 선택이 정반대로 뒤집힙니다. 같은 24억원 실거주라도 젊은 부부는 각자 과세가, 70세에 15년 거주한 부부는 특례가 유리합니다. 셋째, 비거주 공동명의는 어느 쪽을 선택해도 부담이 크게 늘어납니다. 최적 선택 기준으로 현행 약 46만원에서 개편 후 약 319만원이 되므로, 이 유형이 이번 개편의 부담 증가를 가장 크게 받습니다.

결국 제목이 아니라 본인의 공시가격, 거주 여부, 나이, 거주기간을 넣은 계산이 필요합니다. 위 표의 각자 과세 산식 일부는 시행령에 위임되어 있어 확정 과정에서 세부가 달라질 수 있다는 점도 감안하셔야 합니다.

지금 무엇을 해야 하나

먼저 분명히 해 둘 것은, 이 개편안은 아직 확정된 법이 아니라는 점입니다. 국회 심의를 거쳐야 하고, 발표 후 반발이 커지자 정부는 부득이한 비거주 사유(전근, 취학, 질병, 부모 봉양 등)를 넓게 인정하는 방향의 조정안 검토에 들어간 상태입니다. 즉 세부 내용은 더 달라질 수 있습니다. 시행되더라도 종부세는 2027년 6월 1일 보유분부터 적용되므로, 올해와 내년 고지서는 현행 그대로입니다.

다만 한 가지는 이미 시계가 돌기 시작했습니다. 조정대상지역 안에서 집을 갈아타는 일시적 2주택자의 종전주택 처분 기한이 3년에서 2년으로 단축되는 부분은 2026년 8월 4일 이후 신규 취득분부터 적용됩니다. 지금 이사를 계획 중이라면 처분 일정을 2년 기준으로 잡아야 합니다.

내 상황에서 현행과 개편안의 차이가 궁금하시다면, 승택스의 종합부동산세 계산기에서 주소만으로 공시가격을 불러와 두 기준을 나란히 비교해 보실 수 있습니다. 다만 개편안 수치는 정부안 기준의 시범 계산이므로, 실제 의사결정은 법이 확정된 뒤 상담을 통해 판단하시기를 권해드립니다.