비상장주식 평가시 토지의 평가방법

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 관계회사(특수관계) 대여금을 출자전환코자 상증법상 유형자산에 대한 감정평가 2개기관의 평가를 통해 자산가치를 산정 비상장주식의 가치를 산정하고자 함

- 평가대상 부동산은 골프장(18홀, 대중제) 및 주택단지를 포함하고 있으며, 골프장은 회원모집이 안되는 바 주택단지 개별필지를 분양하면서 대중제 골프장 이용료 할인(9-15만원을 3만원으로 2인에 할인) 및 각종 인근 정규회원 모집 골프장의 회원이 누릴 수 있는 혜택을 부여하고 있음

- 따라서 인근의 유사토지는 90,000원/㎡이나 본건 개별주택필지는 현재 약 750,000원/㎡ 수준에서 일부분양을 하였음

O 질의내용

- 상증법상 위 토지를 평가함에 있어 최근 분양 및 계약이 성사된 금액을 기준으로 삼아야 하는지 아니면 유사회원권 가치를 차감하고 순수 토지만의 가액으로 평가해야 하는지 여부를 질의함

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제60조

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. (2010. 1. 1. 개정)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2010. 1. 1. 개정)

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2010. 1. 1. 개정)

나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 재산-414, 2010.06.21.

(사실관계)

o 2005.3.24. 부친이 ○○ ○○ ○○리 소재 산을 570백만원에 취득

o 2007.5.2. 아들에게 증여하면서 증여재산가액은 보충적평가방법에 의한 평가액 333백만원으로 신고

o 부친이 취득한 취득가액 570백만원을 증여재산가액으로 하여 수정신고를 할 예정

(질의내용)

o 수정신고가 가능한지 여부 등

o 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함됨.

o 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 「상속세 및 증여세법」 제61조 의 규정에 의하여 평가함.

상속세및증여세법 제61조 · 상속세및증여세법 제60조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제49조