재건축사업시행인가일 전에 취득한 대체주택 비과세특례규정 적용여부

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 재건축아파트 조합원 이주 : 2001.11.08 ~ 2002. 3월

* 위 기간에 당해 아파트에 대하여 단전, 단수조치

- 대체주택 취득 : 2001.11.30

- 재건축아파트 철거 : 2002.05.29

- 재건축아파트 사업시행인가일 : 2002.06.21

- 재건축아파트 준공 : 2006.02.10

- 대체주택 양도 : 2007.01.15

○ 질의내용

상기와 같이 재건축주택이 사업시행인가일 이전에 단전 및 단수조치 되고, 철거된 경우에는 부득이하게 사업시행인가일 이전에 대체주택을 취득할 수밖에 없는바, 이러한 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제5항에 의한 1세대1주택 비과세특례규정을 적용받을 수 있는지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제156조 의 2

① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우 로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사 (재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다) 하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면4팀-3138, 2007.10.31

(사실관계)

- 2004년 5월 거주자 甲은 거주하던 A주택이 재건축사업시행인가를 받았으며, 2005년 3월 관리처분계획인가를 받음. 현재 재건축중임.

- 2005년 2월 이주목적으로 B주택을 취득하여 현재까지 거주하고 있음.

(질의내용)

- A주택 완공후 B주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 「소득세법시행령」제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법시행령」 제154조 제1항 규정을 적용하는 것임.

○ 재경부 재산세제과-577, 2007.05.17

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 ① 주택재개발사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ② 주택재개발사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③ 주택재개발사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제156조의2제5항 의 규정에 의해 그 대체주택을 1세대1주택으로 보는 것입니다.

○ 서면5팀-535, 2007.02.09

(사실관계)

① 기존주택

- 군포시 ○○2동 108 소재 19평 주공아파트

- 2000.8.15. 취득하여 전세대원이 이주하여 거주

- 2003.12.31. 재건축정비조합설립인가를 득함.

- 2006.7.10. 사업시행인가를 득함.

- 2007.2월 초 관리처분인가 예정인 상태에서 조합원 이주계획에 따라 2006.11.1. 산본2동 인근 아파트로 6개월간 전세 계약하여 현재 거주중임.

- 2010.10월경 준공예정으로 전세대원이 재입주할 예정임.

② 새로 취득한 주택(양도예정 주택)

- 2003.9.30.에 군포시 △△동 3102 소재 강남아파트 입주권을 매입

* 사업시행인가일 : 2002.10.5.

* 매입당시 건물 90％ 철거

- 2007.5월경 준공예정(사용승인예정)이며, 준공되면 전세대원 이주하여 거주할 예정임.

(질의내용)

상기와 같은 경우에서 상기① 기존주택이 완공되고 입주한 날로부터 1년이내에 상기② 입주권으로 취득한 아파트를 양도하는 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부

「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제5항에서 규정하고 있는 “대체주택”은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득한 다른 주택을 말하는 것이나, 귀 질의의 경우와 같이 다른 재건축아파트입주권을 취득하여 당해 입주권의 완공된 재건축아파트를 양도하는 경우에는 당해 규정이 적용되지 아니하는 것으로서 기존 유사한 질의회신문(서면4팀-310, 2007.1.23.)을 참고하기 바람.

소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제156조