재건축기간 중 취득한 대체주택 양도에 따른 비과세 특례

※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2002년 4월 : A 아파트 취득(취득 후 미거주)

- 2002.12.31 : A 아파트 재건축 사업계획승인인가

- 2004.4.11 : 재건축관리처분일

- 2004년 5월 : 재건축 사업시행기간 중 거주할 B 아파트 취득

- 2006.10.2 : A 아파트 사용승인

- 2006.11~2007.현재 : 사용승인된 아파트로 전세대원 입주 및 현재까지 거주

- 2007.6월 : B 아파트 양도

○ 질의내용

거주한 사실이 없는 주택에 대한 재건축사업시행기간동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득하여 주택이 완성된 후 다른 주택을 양도하는 경우 ‘대체주택’으로 볼 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다) 를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. - 2. 생략

3 . 대통령령이 정하는 1세대 1주택 (가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가 주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발 사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다 )가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

○ 소득세법 시행령 제156조 의 2

① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다 . (2005. 12. 31. 신설)

③ - ④ 생략

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성 되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)

⑥ 이하 생략

재건축기간 중 취득한 대체주택 양도에 따른 비과세 특례 해석 변경

□ 사실관계 및 쟁점

≪쟁 점≫

○ A주택에서 거주하지 않고 임차주택에서 거주하다 대체주택(B) 을 취득하여 양도할 경우 B주택에 대한 비과세특례 적용여부

□ 종전해석 (국세청 법규과-15, 2007.1.3)

○ 임차주택에서 거주하다 A주택의 재건축 사업시행 이후 대체주택을 취득 한 경우 그 대체주택에 대하여는 비과세 특례적용 배제

* 대체주택의 의미를 종전주택에서 거주하다가 다른 주택을 취득하는 것으로 좁게 해석

□ 변경해석 (재경부 재산세제과-577, 2007.5.17)

○ 위 ❶, ❷, ❸요건을 갖추어 대체주택(B주택)을 양도하면 B주택의 취득당시 기존주택(A주택)에서의 거주여부를 불문

* 우리청 해석(법규과-15)에 대한 재해석

참고자료

관 련 규 정

❑ 소득세법 시행령 제156조 의 2

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택 (이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)

❑ 국세청 해석(법규과-15, 2007.1.3)

귀 질의의 경우 거주사실없는 1주택을 소유한 1세대가 당해 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항 을 적용받을 수 없는 것입니다.

❑재경부 해석(재산세제과-577, 2007.5.17)

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 ① 주택재개발사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ② 주택재개발사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③ 주택재개발사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제156조의2제5항 의 규정에 의해 그 대체주택을 1세대1주택으로 보는 것입니다.

( 이 하 여 백 )

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