전 소유자가 임차인으로 거주하는 조건으로 신규주택을 취득한 경우 전입신고 기간 등

1. 사실관계

- 2019. 1.13. 인천 중구 소재 A 주택 취득

- 2020. 6.19. A·B 주택 소재지 조정대상지역 지정

- 2021. 7.15. 인천 서구 소재 B 주택 취득 예정

* 양도인이 1년 6개월간 B주택에서 임차인으로 거주하는 조건으로 매매계약 (B주택 잔금일에 전세계약서를 작성하고 전세보증금 상당액을 잔금에서 상계 하기로 약정함)

2. 질의내용

- 매도인이 임차인으로 전환하여 거주하는 조건으로 매매계약을 하는 경우 종전 주택의 양도기한 및 신규주택으로 이사‧전입신고 기한이 그 임대차계약 종료일 까지로 연장되는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지 로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양 , 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조 의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항제2호에 해당 하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상 이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우 에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다

○ 소득세법 시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다 )함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항 제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며 , 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수 되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차 계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일 부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획 재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2020-부동산-1625, 2021.01.27

신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간 종료일이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 각 목의 기간을 전소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일로 하는 것임(신규 주택의 취득일부터 2년 한도)

- 2017. 8. 11. 조정대상지역 내 A주택 취득 후 거주

- 2020. 1. 14. 조정대상지역 내 신규 B주택(기존 임차인 거주중) 취득

* 취득당시 B주택에는 기존 임차인이 거주 중이나, 확인되는 전세계약서 상 기재된 계약기간은 2017.2.1.∼2019.2.1.(구두로 2021.2.1.까지 기존 주인과 계약연장)

○ 사전-2020-법령해석재산-0609, 2020.10.12.

조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우로서 신규 주택의 취득일과 전 소유자와 임차인간의 임대차계약기간 시작일(입주일자)이 동일한 경우에도 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호단서 적용가능

○ 2013.05.19. 서울 도봉구 A아파트 취득(’20.3.9.까지 거주)

○ 2020.01.07. 서울 도봉구 B아파트를 부부공동명의로 매입 계약

○ 2020.01.22. B아파트(이전 세입자, 임대차계약 만료) 매도자와 현재 세입자간 전세계약 * 체결

* 전세계약기간 : 2020.03.19. ∼ 2022.03.18.

○ 2020.03.19. 현 세입자 전세입주와 같은 날 B아파트 잔금청산(취득, 등기완료)

○ 2020.07.08. 기존 A아파트 매도

소득세법시행령 제154조 · 소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제155조