비사업용 토지의 판정

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 서울에 거주하는 개인이 2007년 강원도 평창 소재 토지(지목 田)를 취득 후 부동산매매업 사업자등록

- 사업자등록 후 토지 정지작업, 측량, 분할하여 2007년 중 모두 분양함

○ 질의내용

부동산매매업의 재고자산으로 등재된 상기 토지의 비사업용 토지 판정 방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조 의 3

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만,「농지법」그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」제3조 제4항의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

2 ~ 3. 생략

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설)

가.「지방세법」또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

나.「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

5. 이하 생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 생략

○ 소득세법 시행령 제168조 의 6

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1 ~ 2. 생략

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간(2005. 12. 31. 신설)

나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제168조 의 7

법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다. (2005. 12. 31. 신설)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면5팀-1227, 2007.04.13

(사실관계)

- 부동산매매업으로 사업자등록을 한 일반사업자가 임야를 매입하여 토지에 대한 형질변경 후 택지를 조성한 후 수개의 필지로 분할하여 분양하는 사업과 법원으로부터 주택 및 상가를 경락받아 이를 매각하는 사업을 하고 있음.

(사례1) 1999.10. 임야를 취득하여 택지를 조성 30개의 필지의 분할하여 2005.3. 경부터 분양을 개시하였으나 일부만 분양되었고, 2006.12.31. 현재 17개 필지가 미분양 된 상태로 2007년으로 이월되었으며, 이중 2개 필지가 2007.3. 분양되었고,

(사례2) 법원으로부터 경매로 주택 및 상가와 그 부속토지, 지상 건물이 없는 토지를 경락받아 건물 수리 및 리모델링하여 매각하고 토지는 필지 분할하여 매각하고 있음.

(질의내용)

- 위 사례1 및 사례2의 경우와 같이 택지조성으로 분할된 토지 및 경락받은 건물의 부속토지, 지상건물이 없는 토지 등은 부동산매매업에 있어서 상품(재고자산)과 같은 바, 위 토지 등이 소득세법 제104조 의 3에 규정된 ‘비사업용토지’로 볼 수 없는 것인지

1.「소득세법」제104조의 3 제1항 규정의 “비상업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우, 지목별로 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 각 호에 해당(이하 “지목별 비사업용 토지 해당”이라 함)하는지 여부를 판단하며 같은 조 제1항 및 같은법 시행령 제168조의 6 규정의 “대통령령이 정하는 기간”을 계산함에 있어서는 “지목별 비사업용 토지 해당” 기간을 합산하는 것임 .

3. 위 1.의 규정을 적용함에 있어 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「소득세법 시행령」제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 나목(「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지)에 해당되는 경우에는 비사업용 토지에서 제외되는 것임.

○ 서면5팀-1354, 2007.04.25

(사실관계)

- 갑은 2003.3.14. 화성시 ○○면 ○○리 490-1번지 소재 임야 1800평 취득

- 2003.5.20.∼2003.10.30. 동안 토목공사를 하여 2층 근린생활시설(제조업)로 허가를 득하고 3필지로 분할하여 그 중 1필지(466평)는 2007. 2. 21. 을에게 양도(현재 나대지).

- 건축허가는 을 명의로 466평, 나머지는 취득 예정자 병, 정 명의로 득함.

- 토지소유자 갑은 토지 소재지인 화성시에 거주함(부동산매매업으로 사업자등록)

(질의내용)

1） 갑이 을, 병, 정에게 양도한 위 토지가 비사업용 토지에 해당하는지.

2） 상기 토지의 양도차익에 대해 사업소득세와 양도소득세를 비교과세 하는지.

1.「소득세법」제104조의 3 제1항의 규정의 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우, 지목별로「소득세법」제104조의 3 제1항 각 호에 해당(이하 “지목별 비사업용 토지 해당”이라 함)하는지 여부를 판단하며 같은 조 제1항 및 같은법 시행령 제168조의 6 규정의 “대통령령이 정하는 기간”을 계산함에 있어서는 “지목별 비사업용 토지 해당” 기간을 합산하는 것임.

3. 위 2.의 규정을 적용함에 있어 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「소득세법 시행령」제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 나목(「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지)에 해당되는 경우에는 비사업용 토지에서 제외되는 것임.

4. 또한, 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례는 기 질의회신문(서면1팀-199, 2007.2.6.)을 참고하기 바람.

○ 서면4팀-1376, 2007.04.27

(사실관계)

- A토지 : 전남 □□군 소재, 소유자 갑, 1990.7.26. 취득, 잡종지 182㎡

- B토지 : 전남 □□군 소재, 소유자 을, 1990.6.29. 취득, 잡종지 165㎡

- 토지 사용현황

ㆍ1992년 4월∼2000년 12월까지 ○○세차장 부지로 임대(사업자등록 내역이 없어 확인 불가)

ㆍ2001년∼2006.8.31.까지 ○○세차장 부지로 “병”에게 임대

ㆍ2001년 1월 병은 ○○세차장에 대하여 사업자등록 신청서에 사업장소재지는 B토지 지번을 기재하고, 사업장면적은 90평으로 기재

ㆍ2006.8.31. 병은 ○○주차장 폐업신고 및 건물 멸실

(질의내용)

실질적으로 세차장 부지로 사용되었으나 사업자등록신청서 등으로 확인되지 않는 기간이 있는 경우 A토지 및 B토지를 양도시 비사업용 토지에 해당하는지 여부

1.「소득세법」제104조의 3 제1항에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중「같은법 시행령」제168조의 6에서 정하는 기간 동안「같은법」제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 위 “1”을 적용함에 있어 건축물의 부속토지로서「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제131조의 2 규정에 의하여 재산세가 별도합산과세되는 토지는 사업에 사용하는 토지로 보는 것이나,「소득세법」제104조의 3 제2항의 규정에 해당하지 아니한 토지로서「지방세법」규정에 의한 재산세 종합합산과세대상인 건축물의 부속토지가 「소득세법 시행령」제168조의 6 각 호의 기간 동안 같은영 제168조의 11에서 규정한 사업에 사용되는 토지의 범위에 해당하지 아니한 경우에는 당해 토지를「같은법」제104조의 3의 규정에 의한 “비사업용 토지”로 보는 것임.

3. 한편,「소득세법」제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은「같은법 시행령」에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것이나, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하는 것임.

소득세법시행령 제168조 · 소득세법 제104조