비과세 대상 조합원 입주권의 양도시 장기보유 특별공제 계산

서면인터넷방문상담4팀-818 (2007. 3. 8.)

종류: 예규
안건번호: 서면인터넷방문상담4팀-818
회신일: 2007. 3. 8.
소관: 국세청

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도시정비법상 재개발조합원이 1세대 1주택으로 의제되는 조합원입주권(양도가액 6억원 초과 고가주택)을 양도할 때, 6억원 초과분 양도차익과 장기보유특별공제액을 어떻게 산정하는지가 쟁점이다. 소득세법 제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조에 따라 (양도가액-6억원)/양도가액 비율로 고가주택분 양도차익과 장기보유특별공제액을 안분 계산하며, 조합원입주권도 1세대 1주택으로 보아 장기보유특별공제 규정을 적용한다. 다만 기존주택 차익과 프리미엄을 구분(시행령 제166조)하는지 여부에 대해 갑설·을설이 대립한다.

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【요지】

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서, 당해 조합원입주권을 1세대 1주택으로 보는 경우 장기보유특별공제 규정을 적용함

【전문】

【사실 관계】

- 도시 및 주거환경 정비법에 의한 주택 재개발사업을 시행하는 정비사업의 조합원이 기존주택과 부수토지를 제공하고 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제16항 에서 규정하는 요건을 충족한 경우 양도가액 6억원의 범위에서 양도소득세가 비과세되며 6억원초과부분에 대하여는 소득세법 제89조 제3호 에서 규정하는 고가주택으로 보아 그 양도차익을 동법 제95조 제3항 및 동법시행령 제160조 규정에 따라 계산하게 되어 있습니다.

【 쟁점 사항 】

- 6억원을 초과하는 소득세법 시행령 제155조 제16항 의 비과세 요건을 갖춘 입주권의 양도차익 중 6억원을 초과하는 부분을 계산함에 있어 같은법 제95조 제3항의 규정에 의하여(서일46014-10463,2003.04.14) 계산하도록 하였으나 동법 95조 제 3항의 경우 동법 시행령 제160조 제1항 다음 각호의 계산방법으로 계산하여야 합니다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익(2002.12.30 개정)

양도가액 - 6억원

법 제95조 제1항의 ×───────────

규정에 의한 양도차익 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액(2002.12.30 개정)

법 제95조 제2항의 양도가액 - 6억원

규정에 의한 ×──────────

장기보유특별공제액 양도가액

<갑설>위 1.2.에서 법제95조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도차익 및 장기보유특별공제액을 산정함에 있어 입주권의 경우 소득세법 시행령 제166조 제1항 의 규정에 의한 양도차익을 1차적으로 산정한 후 6억원 초과분에 대하여 동법시행령 제160조(위1.2)의 방법에 의하여 산정하여야 함.

<을설> 동 입주권이 1세대1주택으로 의제되고 고가주택에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우에 양도차익 및 장기보유특별공제액을 산정함에 있어 입주권을 주택으로 의제하여 기존주택과 프리미엄의 구분(동법시행령 제166조)없이 전체의 차익(동법시행령 제160조)에 대하여 장기보유특별공제등을 적용하여야 한다.(국심2004서1077,2004.11.19)

□ 관련 법령

○ 소득세법 제95조 제3항

【 양도소득금액 】

○ 소득세법시행령 제160조

【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】

(2002.12.30 제목개정)

○ 소득세법 시행령 제166조

【양도차익의 산정 등】

【관련법령】

소득세법 제95조 · 소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제155조 · 소득세법시행령 제166조 · 소득세법시행령 제160조

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