장기임대주택 보유시 거주주택 비과세 해당 여부

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1988.03. 甲, 서울 서초구 방배동 소재 A빌라 취득(~1997.11까지 세대전원 거주, 1997.11~임대 개시)

- 2007.00. A빌라 재건축 관리처분계획인가

- 1997.11. 乙(甲의 배우자), 서울 금천구 시흥2동 소재 B아파트 준공(~현재까 지 세대전원 거주, 114.84㎡, 기준시가 310백만원)

- 2009.02. A빌라 재건축아파트 준공(84.97㎡, 기준시가 750백만원) 및 임대 개시

○ 질의내용

甲이 B아파트를 임대주택으로하여 임대사업자로 등록하고 임대를 개시하는 경우 A재건축아파트 양도시 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있는 지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함 께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (2011. 6. 3. 개정)

②~⑨ 생략

⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제 155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분 에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다. (2011. 10. 14. 신설)

1. 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있을 것 (2011. 10. 14. 신설)

2. 해당 주택의 보유기간 중에 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직 전거주주택이 있었을 것 (2011. 10. 14. 신설)

○ 소득세법 시행령 제155조

① 생략

② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이 라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다 만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보 유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의 2 제7항 제1호에서 같다).

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에 는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상 일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하 는 1주택)

③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동 상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상 속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하 는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12. 30. 개정)

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. (삭제, 2008. 2. 22.)

3. 최연장자

③~(18) 생략

(19) 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이 라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모 두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다 . 이 경우 해당 거주주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있 는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14>

1. 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 양도일 현재 장기임대주택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

(20) 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한 다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. <신설 2011.10.14>

(21) 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된[장기임 대주택의 임대호수요건(이하 이 조에서 "임대호수요건"이라 한다)을 충족하지 아니한 기간이 6개월을 경과하게 된 경우를 포함한다] 때에는 그 사유가 발생한 과세연도 의 과세표준을 신고할 때 제1호의 세액에서 제2호의 세액을 뺀 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법 률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건 또는 임대호수요건을 충족하지 못하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. <신설 2011.10.14>

○ 소득세법 시행령

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특 별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또 는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부 만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주 택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안 분계산한다. (2009. 2. 4. 개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2009. 2. 4. 개정)

양도가액―9억원

법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ─────────

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2009. 2. 4. 개정)

양도가액―9억원

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ─────────

양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.

○ 소득세법 시행령 제167조의3

① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하 는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 생략

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등 록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택 "이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한 다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조 에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정 에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 「 임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택[대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원 (수도권 밖의 지역인 경 우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령<대통령령 제23218호, 2011.10.14> 부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한 다.

제3조(양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택의 가액기준 변경에 관한 적용례) 제167조의3제1항제2호가목의 개정규정 중 가액기준 변경에 관한 개정부분과 같은 호 다목의 개정규정은 이 영 시행 후 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하는 주택부터 적용한다.

○ 부동산거래관리과-1062, 2011.12.21.

귀 질의 의 경우 소득세법 시행령 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택( 장 기임 대 주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155 제19항 각 호 의 요건을 모두 충 족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내 에 1개 의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제 1항에 따른 1세대 1 주택 비 과세 규정을 적용하는 것입니다(기존해석사례 : 부동산거래관리과-975, 2011.11.21.).

○ 부동산거래관리과-975, 2011.11.21.

「 소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택( 장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제155조 제19항 각 호의 요건 을 모 두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소 유하 고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제 1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 한편, 장기임대 주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 령 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.

○ 재산세과-1137, 2009.12.29.

1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항의 1세대1 주택 비과세를 적용함에 있어 1주택의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것입니다.

2. 또한, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축한 주택을 양도하는 경우 1세 대1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하며 거주기간 계산은 그 보유기간 중 거주한 기간으로 계산하는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로 서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부 일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사 용일 또는 사용승인일)부터 보유기간 및 거주기간을 계산하는 것입니다.

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