공동소유 다가구주택의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 여부

1. 질의내용 요약

○ 현황

1. 12인이 공동사업자로 하여 1991년에 다가구주택 6동(총 30여호)을 신축

2. 관할구청에 임대사업자 등록

3. 관할세무서에 사업자 등록

4. 준공 후 임대사업 개시하여 현재에 이름

5. 30호는 모두 국민주택규모 이하임

○ 질의

1. 공동사업일 경우 장기임대주택 양도시 양도소득세 감면여부

2. 공동사업자 중 1인이(또는 수인) 자기지분을 타 공동사업자에게 양도시 자기지분 양도에 따른 양도소득세 감면 여부

3. 타 공동사업자의 지분을 인수한 공동사업자가 인수한 지분을 포함하여 동 임대주택 6동을 모두 양도시 인수지분의 임대기간이 5년 또는 10년이 안될 경우의 감면 여부

4. 상기 3의 경우 임대기간이 충족될 때 감면대상인지?

5. 인수한 지분이 감면대상 임대기간을 충족하지 못할 때 인수지분을 제외한 기존의 자기지분에 대한 감면은 가능한지?

6. 장기임대주택으로서 감면이 배제될 경우 양도소득세 중과세대상인지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제97조

(2001 .12.29. 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 󰡒임대주택󰡓이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다.

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정)

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정)

○ 조세특례제한법시행령 제97조

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 󰡒대통령령이 정하는 거주자󰡓라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-575, 1997.03.12.

조세감면규제법시행령 제64조 제1항에서 규정하는 “5호”를 판정함에 있어서 1호는 1주택(지분으로 소유한 주택 제외, 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 경우 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것임)을 말하는 것임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1953, 2004.12.01.

조세특례제한법 제97조 규정의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용함에 있어서 건설부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택을 5호(1가구를 1호로 보는 것임)이상 임대하는 경우로서 임대주택법에 의한 임대사업자의 등록이 불가한 경우라도 5호 이상 임대한 사실을 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년이 경과한 때에는 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있는 것이나 다만, 귀 질의의 경우와 같이 지분으로 소유하는 임대주택은 감면대상에서 제외하는 것임.

○ 제도46014-10804, 2001.04.28.

임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 받기 위하여는 조세특례제한법시행령 제97조 의 규정에 해당하여야 하며, 다른 주택 임대사업자로부터 임대주택을 취득함과 아울러 주택임대인의 지위를 승계 받는 경우에는 전 임대사업자의 주택임대기간은 합산하지 아니하는 것으로,

귀 질의의 경우 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 및 보유중인 주택의 양도시 1세대 1주택의 비과세를 적용받을 수 없는 것임.

조세특례제한법 시행령 제64조 · 조세특례제한법 시행령 제97조 · 조세특례제한법 제97조