조특법 제99조의 2가 적용되는 주택과 일반주택 2개가 있는 경우에 일시적 2주택 적용 여부

○ 신청인은 단독세대주(세대요건 충족함)이며 아래와 같이 주택을 거래함

○ 신청인은 2015.6.24. A주택을 양도함

2. 질의내용

○ 조특법 제99조의 2 신축주택 등 취득자에 대하여 양도소득세 과세특 례의 적용대상인 주택을 보유하고 있는 거주자가

- 신축주택 등을 제외하고 2주택을 보유하다 먼저 취득한 1주택을 양도하는 경우 소득령 제155조 제1항에 따라 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도 소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ∼ 2. (생략)

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱 하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에 서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경 우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1 주택”이란 거 주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소 에서 생계를 같이 하는 가족 과 함께 구성하는 1세대(이하 “ 1세대 ” 라 한 다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하 고 있는 경우로서 해 당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자 의 주 택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설 하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령 으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

○ 조세특례제한법 제99조 의 2

① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최 초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경 우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주 택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 「 소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항은 전국 소비자물가상승률 및 전국 주택매매가격상승률을 고 려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대 통령령으로 정하는 지역에는 적용하지 아니한다.

④ 제1항에 따른 양도소득세의 감면은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세 무서장에게 제출한 경우에만 적용한다.

⑤ 제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득 금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제99조의2

① 법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 신축주택, 미분 양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조 에서 "신축주택등"이라 한다)을 말한다.

1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택 단 지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「 주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업 계획과 「주택법」 제38조 에 따라 사업주체가 공급하는 주택 ( 입주자모집 공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택 으로 한정한다)

3. 주택건설사업자(30호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택 (「 주 택법」에 따른 주택을 말하며, 이하 제4호부터 제8호까지의 규정에서 같다)

4. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 "대한 주택보증주식회사"라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 해당 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택

5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택

6. 「 법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호 의5, 제1호의8 및 제1호 의 10에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택

7. 「 자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인 세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택

8. 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "과세특례 취득기간"이라 한다) 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택. 다만, 다음 각 목의 주택은 제외한다.

가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재 건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분 계 획에 따라 취득하는 주택

나. 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실 되어 재건축한 주택

9. 「주택법 시행령」 제2조의2제4호 에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다) 중 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받아 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조 에 따라 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 수의계약으로 공급하는 경우를 포함 한다)하거나 「건축법」 제22조 에 따른 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(제4호부터 제8호까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔을 포함한다)

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 신축주택등은 제외한다.

1. 제6항제1호에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "사업주체등"이라 한다)와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연 면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 신축주택등. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

2. 2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특 례 취득기간 중에 해제된 신축주택등

3. 제2호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택등 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포 함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택 등

4. 제1항제9호에 따른 오피스텔을 취득한 자가 다음 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔

가. 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주 소지에 취득자 또는 임차인의 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 경우. 이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 본다.

나. 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자(취득 후 「임대주택 법」 제6조에 따른 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우

③ 법 제99조의2제1항 전단에서 "1세대 1주택자의 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 "감면대상기존주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 다음 각 호에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 보며, 이하 이 항에서 "1세대" 라 한다)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 「주택법」에 따른 주택을 말하며, 「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항 에서 "1주택"이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택

2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일 시적으로 2주택이 된 경우(제1호에 따라 1주택으로 보는 오 피 스텔을 소유하고 있는 자가 다른 주택을 취득하는 경우를 포 함한다)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일을 말한다) 부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정한다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-3498, 2007.12.07

1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 신축주택은 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여 해당 신축 주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니하며, 신축주택을 보유한 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례 규정이 적용됨.

○ 서면4팀-1014, 2006.04.19

1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주 택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취 득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 양도 하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용하며 당해 주택이 비과세 요건을 충족한 경우 양도소 득세가 비과세 되는 것입니다.

2. 상기 2의 규정을 적용함에 있어서 조세특례제한법 제99조 의 3 제1 항의 규정에 해당하는 신축주택(당해 신축주택의 보유기간이 5년이 경과한 경우 포함)은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

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