2주택 보유자의 1주택이 도시정비법에 따라 재건축된 경우, 새로이 취득한 주택으로 보아 종합부동산세법상 1세대 1주택 특례 적용 여부

1. 사실관계

○ 신청인은 A주택(’12.11.28. 취득)과 B주택(’17.8월 취득)을 보유하다가 A주택이 도정법에 의해 재건축 * 됨에 따라 사업시행완료로 A'주택으로 준공(’21.12월)됨

* (재건축일정) ’12.4월 정비구역 고시, ’12.11월 조합설립추진위원회 승인, ’14.12월 조합설립인가, ’16.11월 사업시행계획인가, ’17.9월 관리처분계획인가, ’17.11월∼’18.2월 자진 이주기간, ’18.3∼5월 철거, ’18.11월 착공, ’21.12월 준공인가

시기

진행 내용

보유 상황

(주택분 재산세 기준)

① ‘12. 4월

A주택 소재지 정비구역 고시

-

② ‘12.11월

A주택 취득(잔금지급 및 소유권이전등기)

A주택

③ ‘14.12월

주택재건축정비사업조합 설립인가

④ ‘16.12월

재건축 사업시행계획인가

⑤ ‘17. 8월

B주택 취득

A, B주택

⑥ ‘17. 9월

재건축 관리처분계획인가

⑦ ‘17.11월

∼‘18. 2월

자진 이주기간

⑧ ‘18. 3월

∼‘18. 5월

A주택 철거

⑨ ‘18.11월

재건축 착공

B주택

⑩ ‘21.11월

A‘주택 취득(재건축 준공인가증 교부)

A’, B주택

2. 질의내용

○ 종합부동산세법 제8조제4항제2호 에 따른 일시적 2주택 특례 적용 시 2주택 중 1주택이 재건축된 경우 준공시점에서 새로 취득한 주택으로 보아 특례 적용 가능 여부

3. 관련법령 및 관련사례

□ 종합부동산세법 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조제3호 에 의한 주택을 말 한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.

□ 종합부동산세법 제7조

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합 부동산세를 납부할 의무가 있다.

□ 종합부동산세법 제8조

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정 시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다 .

1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다): 12억원

2. 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인 으로 보는 단체: 0원

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원

④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 에는 1세대 1주택자로 본다 .

2. 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

□ 종합부동산세법 제9조

⑤ 주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 주택분 종합부동산세액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 제6항부터 제9항까지의 규정에 따른 1 세대 1주택자에 대한 공제액을 공제한 금액으로 한다. 이 경우 제6항부터 제9항까지는 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다.

⑥ 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 공제액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에 다음 표에 따른 연령별 공제율을 곱한 금액으로 한다.

연령

공제율

만 60세 이상 만 65세 미만

100분의 20

만 65세 이상 만 70세 미만

100분의 30

만 70세 이상

100분의 50

⑦ 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자가 제8조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 제6항에도 불구 하고 해당 1세대 1주택자의 공제액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 다음 각 호에 해당하는 산출세액(공시가격합계액으로 안분하여 계산한 금액을 말한다)을 제외한 금액에 제6항의 표에 따른 연령별 공제율을 곱한 금액으로 한다. <개정 2022.9.15>

1. 제8조제4항제1호에 해당하는 경우: 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)분에 해당하는 산출세액

2. 제8조제4항제2호에 해당하는 경우: 1주택을 양도하기 전 대체취득한 주택분에 해당하는 산출세액

3. 제8조제4항제3호에 해당하는 경우: 상속주택분에 해당하는 산출세액

4. 제8조제4항제4호에 해당하는 경우: 지방 저가주택분에 해당하는 산출세액

⑧ 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자의 공제액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에 다음 표에 따른 보유기간별 공제율을 곱한 금액으로 한다.

보유기간

공제율

5년 이상 10년 미만

100분의 20

10년 이상 15년 미만

100분의 40

15년 이상

100분의 50

⑨ 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자가 제8조제4항 각 호의 어느 하나에 해당 하는 경우 제8항에도 불구하고 해당 1세대 1주택자의 공제액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 제7항 각 호에 해당 하는 산출세액(공시가격합계액으로 안분하여 계산한 금액을 말한다)을 제외한 금액에 제8항의 표에 따른 보유기간별 공제율을 곱한 금액으로 한다.

□ 종합부동산세법 시행령 제4조의2

① 법 제8조제4항제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세대 1주택자가 보유하고 있는 주택을 양도하기 전에 다른 1주택 (이하 이 항에서 "신규주택"이라 한다)을 취득 (자기가 건설하여 취득하는 경우를 포함한다)하여 2주택이 된 경우로서 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우를 말한다.

□ 종합부동산세법 시행령 제4조의5

① 법 제9조제8항 및 제9항을 적용할 때 소실(燒失)ㆍ도괴(倒壞) ㆍ노후(老朽) 등으로 인하여 멸실되어 재건축 또는 재개발하는 주택에 대하여는 그 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다.

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