주택을 특수관계자에게 무상으로 사용하게 하는 경우

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 甲은 본인이 거주중에 있는 일반주택A 이외에 건설임대 다세대주택 6세대를 신축하여 5세대를 타인에게 임대하고, 나머지 1세대는 미혼의 아들(34세)에 게 무상으로 임대하고 있음

․ 2002.11. 경기도 용인시 소재 일반주택A 취득

․ ?. ?. 서울시 중구 소재 대지 취득(신축할 다세대주택의 부지)

․ 2008.12. 세무서 주택임대 사업자등록

․ 2009.05. 지자체 임대업자 등록 및 다세대주택 준공

․ 2009.06. 주택임대 개시

○ 질의내용

(질의1) 1세대 3주택 중과와 관련하여 아들에게 5년 이상 무상임대시 그 기간도 중과배제대상인 장기임대주택 임대기간에 통산 또는 합산하는 지

(질의2) 무상임대와 관련하여 부당행위계산 부인이 적용되는지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령 제167조의3

① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당 하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수 를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 생략

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으 로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6 월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으 로 본다.

가. 수도권에서 3호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 주택[「주택 법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다) 이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있 는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 제10호에 따른 일반주택의 취득 당 시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

나. 생략

다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자 가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경 우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제98조

① 생략

② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5 호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우

2. 특수관계 있는 자에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이 율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.

(이하 생략)

○ 임대 주택법 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공 되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종 류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주 택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

3의2. "장기전세주택"이란 국가, 지방자치단체, 「대한주택공사법」에 따른 대한 주택공사(이하 "대한주택공사"라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.

4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주 택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

5. 이하 생략

○ 민법 제618조

임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정 함으로써 그 효력이 생긴다.

○ 민법 제609조

사용대차는 당사자일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목 적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환 할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

○ 법규과-255, 2011.3.10.

귀 질의의 경우 거주자가 소유하는 주택을 타인에게 무상으로 사용하게 하는 경우 해당 주택은 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 의 장기임대주택에 해당하지 아니함

○ 부동산거래관리과-249, 2011.03.21.

귀 질의의 경우 거주자가 소유하는 주택을 타인에게 무상으로 사용하게 하는 경우 해당 주택은 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 의 장기임대주택에 해당하지 아니함