일반분양 받은 아파트의 취득시기

부동산거래관리과-186 (2010. 2. 4.)

종류: 예규
안건번호: 부동산거래관리과-186
회신일: 2010. 2. 4.
소관: 국세청

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사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우에는 분양대금을 청산한 것으로 보므로, 분양권이 아닌 아파트(부동산)의 양도에 해당한다. 다만 그에 해당하는지는 사실판단할 사항이다. 소득세법 시행령 제162조 제1항은 취득·양도시기를 대금청산일로 하되 대금청산 전 소유권이전등기를 하면 등기접수일로 보고, 같은 조 제2항과 소득세법 기본통칙 98-2는 잔금청산일까지 아파트가 완성되지 않으면 사용승인일 등 완성일을 취득시기로 본다. 질의는 2006.11.28. 분양계약 후 분양대금 5억4,950만원 중 5억3,450만원을 납부하고 1,500만원이 미납된 사안으로, 잔금 일부 남은 아파트 양도의 성격은 실제 대금지급 정도를 확인해 판단한다. 대금이 거의 지급된 상태에서 등기 없이 양도하면 당시 소득세법 제104조 제3항의 미등기양도자산으로 볼 수 있다.

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【요지】

사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우에는 대금을 청산한 것으로 보는 것으로, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임

【전문】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2006.11.28. A아파트 분양 계약

- 현재까지의 분양대금 납부 및 국민주택채권 구입 내역

분양대금(원)

국민주택채권(원)

납부할 금액

549,500,000

매입할 금액

608,880,000

납부한 금액

534,500,000

매입한 금액

354,440,000

미 납 액

15,000,000

미 구입액

254,440,000

- 가계 형편상 위 상태에서 양도할 예정임

○ 질의내용

- 분양권의 양도인지 부동산의 양도인지(분양대금을 완납한 것으로 볼 수 있는지)

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령 제162조

【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 이하 생략

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

③ 이하 생략

○ 소득세법 기본통칙 98-2

【신축건물의 취득시기】

① 건설 중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 본다.

② 제1항에서 규정하는 건물이 완성된 날이라 함은 당해 건물에 대한 사용승인일을 말한다. 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용 승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용 승인일 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

○ 재산세과-2763, 2008.09.10.

분양받은 아파트가 완공된 후 잔금을 청산한 경우 당해 아파트의 취득시기는 잔금청산일이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것임. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것으로 , 귀 질의의 경우 잔금 중 일부를 지연납부한 경우 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항임

○ 재산세과-226, 2009.09.17,

△△공사로부터 분양받은 단독택지의 부지공사 준공일 이후 잔금을 청산( 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 포함 )하고 양도하는 경우 당해 자산은 토지의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이나 귀 질의에 있어 당해 자산에 대한 대금지급이 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도에 해당하는지 여부는 사실판단 사항임

○ 심사양도2006-0058, 2006.04.18.

다수의 판례 및 예규(국심2005서165, 2005.08.17. 외)에 따르면, 분양받은 아파트의 분양대금을 사회통념상 거의 지급이 되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행된 상태에서 소유권 이전등기를 하지 아니하고 양도한 경우에는 소득세법 제104조 제3항 의 규정에 의한 미등기양도자산으로 보고 있는 바, 청구인의 경우에도 이와 달리 볼 여지는 없어 보인다.

○ 재산세과-601, 2009.10.30.

분양받은 아파트는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것임. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 함)이 취득시기가 되는 것임. 귀 질의의 경우 취득시기는 분양대금의 잔금을 납부한 날이 언제인지를 확인하여 판단할 사항임

【관련법령】

소득세법시행령 제162조 · 소득세법 제104조

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