공동주택을 리모델링하여 주택면적이 증가한 경우

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2 001.1.1. A아파트(전용면적 85㎡)를 취득하여 2009.12.31.까지 세대 전원이 거주함

- A아파트에 대하여 20101.1.∼2010.12.31.까지 리모델링 공사를 함

- 리모델링 공사로 인하여 주택 전용면적이 20㎡ 증가하였음(85㎡ ⇨ 105㎡)

- 2011년 3월 A아파트를 양도할 예정임

○ 질의내용

- 1세대 1주택 비과세와 관련하여 리모델링 공사로 인하여 증가된 주택 면적의 보유기간 기산일은 언제인지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22580호로 개정되기 전의 것) 제162조

① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 이하 생략

○ 서면4팀-1634, 2005.09.09.

[사실관계]

1. ○○아파트 리모델링 주택조합은 주택법 제32조 및 제42조, 동법시행령 제37조 및 제47조에 의거 아래와 같이 리모델링 사업 시행함

02.7.4 : 리모델링 주택조합 결성(아파트 소유자 95명, 96세대)

04.1.12 : 리모델링 주택조합 설립인가(○○구청장)

04.5.31 : 조합원 이주완료

04.8.10 : 공사 착수하여 진행중(공사기간 2004.8.10~2005.10.10)

05.10월 : 완공 예정

2. 리모델링의 범위

- 건물의 골격 유지

- 내부시설 철거 및 구조 변경

- 전용면적 20% 증가(44.99평에서→55평으로 10평 증가)

- 조합원의 재산권 변동 없음

- 세대당 증개축비 부담액 : 160백만원

[질의]

1) 리모델링 사업기간에 대한 보유기간 및 거주기간 계산

2) 리모델링 주택의 일시적 2주택 특례 적용

3) 장기보유 특별공제율 계산

4) 리모델링주택을 양도하여 실거래가 양도차익 산정시 취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액 계산

5) 리모델링주택의 양도차익 계산 방법( 소득세법시행령 제166조 적용여부)

6) 리모델링주택을 양도하여 기준시가에 의한 양도차익 산정시 취득가액의 계산

[ 회 신 ]

공동주택의 리모델링의 경우, 「 소득세법 시행령」 제154조 제1항 (1세대 1주택의 범위)에서 정하는 보유기간의 계산은 건물의 증축·개축 등과 같이 리모델링 전·진행중(사업기간)·후의 보유기간을 통산하는 것이며 ,

거주기간의 계산에 있어 리모델링 사업기간 중의 실제 거주한 기간은 포함되는 것이나, 실제 거주하지 않은 기간은 제외되는 것입니다.

리모델링된 주택은 리모델링 기간 중에 주택이 멸실되지 아니한 것이므로 멸실 후 새롭게 건축된 건물이라 할 수 없는 바, 리모델링 공사기간과 관계없이 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존 리모델링 주택을 양도하여야 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의한 일시적 2주택의 비과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

장기보유특별공제율은 양도당시의 주택 면적을 기준하여 적용하는 것이므로, 리모델링 공사로 전용면적이 44.99평에서 55평으로 증가하여 기준면적(149㎡)을 초과하는 경우에는 「소득세법」 제95조 제2항 의 규정에 의한 기준면적 미만 고가주택의 공제율을 적용받을 수 없는 것입니다.

○ 재산세과-1913, 2008.07.25.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)합니다. 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산합니다.

2. 이하 생략