장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 적용 여부(주택분양권의 주택 전환 시기)

1. 사실관계

○ 질의인은 아래와 같이 A 아파트 청약 당첨 후 B 아파트를 공동명의로 취득하였음

- 2019 년 A 아파트 청약당첨

- 2023.10.04. A 아파트 잔금정산 후 임대

- 2023.10.05. B 아파트 공동명의로 취득

- 2025.12.29. A 아파트 등기완료

2. 질의내용

○ 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득 공제와 관련하여 주택수 산정할 때 등기일 기준인지 잔금청산일 기준인지 여부

- B 아파트의 주택담보대출에 대한 이자 상환액에 대해 ’23 년 , ’24 년 , ’25 년에 연말정산 소득 공제가 가능한지 ?

3. 관련법령

○ 소득세법 제 52 조

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택 을 소유 하지 아니 하거나 1 주택 을 보유 한 세대의 세대주 ( 세대주가 이 항 , 제 4 항 및 「조세특례제한법」제 87 조제 2 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며 , 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다 ) 가 취득 당시 제 99 조제 1 항에 따른 주택의 기준시가가 6 억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금 ( 주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며 , 이하 이 항 및 제 6 항에서 " 장기주택저당차입금 " 이라 한다 ) 의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다 . 다만 , 그 공제하는 금액과 제 4 항 및 「조세특례제한법」제 87 조제 2 항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 800 만원 ( 차입금의 상환기간이 15 년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며 , 이하 이 항 및 제 6 항에서 " 공제한도 " 라 한다 ) 을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다 .

○ 소득세법 제 98 조

자산 의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산 의 대금 을 청산 한 날 로 한다 . 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다 .

○ 소득세법 시행령 제 154 조의 2

1 주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자 가 그 주택 을 소유 한 것으로 본다 .

○ 소득세법 시행령 제 162 조

① 법 제 98 조 전단에서 " 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 " 란 다음 각 호의 경우를 말한다 .

1. 대 금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 ( 등록 및 명의의 개서를 포함한다 ) 를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기 ( 등록 및 명의개서를 포함한다 ) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제 22 조제 2 항에 따른 사용승인서 교부일 . 다만 , 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제 3 항제 2 호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다 .

4. 관련예규·판례

○ 서면 -2024- 법규재산 -3770(2024.12.18.)

분양권으로 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 제 98 조에 따른 해당 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것임

5. 회신문안

1. 항상 국세행정에 협조해 주셔서 감사드리며 , 귀하께서 ’26.1.24. 제출하신 서면질의사항에 대하여 다음과 같이 회신합니다 .

2. 분양권의 주택 취득시기는 잔금청산일이고 , 공동소유주택은 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아 , ’23.10.5. B 아파트 취득시 2 주택 보유 세대에 해당되므로 ,

’23 년부터 소득세법 제 52 조 제 5 항의 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득 공제 대상에 해당되지 않습니다 .

소득세법 제52조 제5항 · 소득세법 제98조 · 소득세법 시행령 제154조의2 · 소득세법 시행령 제162조 제1항 · 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 · 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호 · 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호 · 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호