장기주택저당차입금 이자 상환액 공제 관련 주택 기준시가 질의(지분등기된 다가구 주택의 기준시가 적용 방법)

사실관계

○ 질의인은 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재 세인트캐슬 320 동 주택에 거주하고 있는데 ,

- 당해 주택은 일반건축물대장상 ‘ 주용도 는 단독주택 ’, 건축물 현황 의 용도 는 ‘ 다가구주택 - 101 호 , 다가구주택 - 102 호 , 다가구주택 - 103 호 ’ 로 면적 이 호수별 로 구분 표기 되어 있음

- 각 세대 는 독립된 출입문 이 있고 재산세 도 세대별 로 과세 되고 있으나 , 등기부등본상 지분등기로 되어 있고 , 호수별 소유자가 각자 지분에 대한 대출 ( 근저당권설정 ) 을 설정한 상태임

- 한국부동산원 은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 주택가격을 공시할 때 , 상기 3 개호 전체 를 개별주택 으로 보아 개별주택가격 으로 공시 하고 있고 , 이를 근거로 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제 대상 에서 배제 하고 있음

질의내용

○ 건축물대장상 세대별로 면적 구분되어 있고 실제 사용구조도 구분되어 있으며 재산세 또한 세대별 과세가 되고 있는데 , 지분 등기를 사유로 단독주택으로 보아 건물전체 기준시가를 적용하여 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제를 배제하는 것이 타당한 지 여부

관련법령

○ 소득세법 제 52 조

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1 주택을 보유한 세대의 세대주 ( 세대주가 이 항 , 제 4 항 및 「조세특례제한법」 제 87 조제 2 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며 , 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다 ) 가 취득 당시 제 99 조제 1 항 에 따른 주택 의 기준시가 가 6 억원 이하 인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융 회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금 ( 주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며 , 이하 이 항 및 제 6 항에서 " 장기주택저당차입금 " 이라 한다 ) 의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다 . …

○ 소득세법 제 99 조

① 제 100 조 및 제 114 조제 7 항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다 .

1. 제 94 조제 1 항제 1 호에 따른 토지 또는 건물

라 . 주택

「 부동산 가격공시에 관한 법률 」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 . 다만 , 공동주택가격의 경우에 같은 법 제 18 조 제 1 항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있 을 때에는 그 가격에 따르고 , 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다 .

○ 소득세법 시행령 제 154 조의 2

1 주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자 가 그 주택 을 소유 한 것으로 본다 .

○ 소득세법시행령 제 164 조

① 법 제 99 조제 1 항제 1 호가목 단서에서 " 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액 " 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제 3 조제 8 항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장 ( 납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장 ) 이 평가한 가액을 말한다 . 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제 4 조제 1 항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가법인등의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다 .

○ 주택법 제 2 조

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다 .

1. " 주택 " 이란 세대 ( 世帶 ) 의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며 , 단독주택과 공동주택으로 구분한다 .

2. " 단독주택 " 이란 1 세대 가 하나 의 건축물 안 에서 독립 된 주거생활 을 할 수 있는 구조 로 된 주택 을 말하며 , 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다 .

3. " 공동주택 " 이란 건축물 의 벽ㆍ복도ㆍ계단 이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부 를 공동 으로 사용 하는 각 세대 가 하나 의 건축물 안에서 각각 독립 된 주거생활 을 할 수 있는 구조 로 된 주택 을 말하며 , 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다 .

○ 주택법 시행령 제 2 조 단독주택의 종류와 범위

「주택법」 ( 이하 " 법 " 이라 한다 ) 제 2 조제 2 호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다 .

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제 1 호가목에 따른 단독주택

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제 1 호나목에 따른 다중주택

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제 1 호다목에 따른 다가구주택

○ 주택법 시행령 제 3 조 공동주택의 종류와 범위

① 법 제 2 조제 3 호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다 .

1. 「건축법 시행령」별표 1 제 2 호가목에 따른 아파트 ( 이하 " 아파트 " 라 한다 )

2. 「건축법 시행령」별표 1 제 2 호나목에 따른 연립주택 ( 이하 " 연립주택 " 이라 한다 )

3. 「건축법 시행령」별표 1 제 2 호다목에 따른 다세대주택 ( 이하 " 다세대주택 " 이라 한다 )

○ 건축법 시행령 [ 건축법 시행령 별표 1]

용도별 건축물의 종류 ( 제 3 조의 5 관련 )

1. 단독주택 [ 단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집 · 공동생활가정 · 지역아동센터ㆍ공동육아나눔터 ( 「아이돌봄 지원법」 제 19 조에 따른 공동육아나눔터를 말한다 . 이하 같다 ) ㆍ작은도서관 ( 「도서관법」 제 4 조제 2 항제 1 호가목에 따른 작은도서관을 말하며 , 해당 주택의 1 층에 설치한 경우만 해당한다 . 이하 같다 ) 및 노인복지시설 ( 노인복지주택은 제외한다 ) 을 포함한다 ]

다 . 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다 .

1) 주택으로 쓰는 층수 ( 지하층은 제외한다 ) 가 3 개 층 이하일 것 . 다만 , 1 층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 ( 주거 목적으로 한정한다 ) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다 .

2) 1 개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660 제곱미터 이하일 것

3) 19 세대 ( 대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다 ) 이하가 거주할 수 있을 것

관련예규·판례

○ 서면-2009-원천세과-826(2009.10.06.)

주택마련저축공제 시 근로소득이 있는 거주자가 다가구주택을 보유한 경우 단독주택으로 보아 국민주택규모를 판단하는 것이며 , 다가구주택이 구분 등기된 경우에는 각각을 1 개의 주택으로 보아 소득공제 여부를 판단하는 것임

회신문안

1. 항상 국세행정에 협조해 주셔서 감사드리며 , 귀하께서 ’25.11.24. 제출하신 서면질의사항에 대하여 다음과 같이 회신합니다 .

2. 귀하의 주택은 단독주택 ( 다가구주택 ) 으로 , 소득세법 제 52 조 제 5 항 적용할 때 당해 주택의 기준시가는 개별주택가격 ( 소유 지분별 안분하지 않음 ) 입니다 .

소득세법 제52조 제5항 · 소득세법 제99조 제1항 · 소득세법 제99조 제1항 제1호 · 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 · 소득세법 시행령 제154조의2 · 소득세법 시행령 제164조 제1항