매매계약 후 주택을 멸실한 경우 주택 수 판정

재산세과-586 (2009. 2. 19.)

종류: 예규
안건번호: 재산세과-586
회신일: 2009. 2. 19.
소관: 국세청

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양도소득세 세율 적용 시 매매계약 성립 후 양도일 이전에 주택을 멸실한 경우 주택 수는 양도일이 아니라 매매계약일 현재를 기준으로 판정한다. 중과대상 2주택 중 1주택이 국민임대주택 사업용지로 SH공사에 협의매수되어 주택은 철거되고 토지만 소유권이전등기된 사안으로, 주택 수 판정은 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조의 양도일 현재가 기준이나 계약하고 철거한 주택 세금 문제에서는 예외가 적용된다. 소득세법 기본통칙 89-21이 매매특약에 따라 멸실한 주택의 1세대 1주택 비과세 판정을 매매계약일 기준으로 하도록 정한 것과 같은 법리이며, 서면인터넷방문상담4팀-547(2005.4.11.)도 동일하게 해석하고 있다. 당시 소득세법 제104조 제1항 제2호의5는 1세대 2주택에 대해 50% 세율을 규정하고 있었다.

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【요지】

양도소득세의 세율을 적용함에 있어 매매계약 성립 후 양도일 이전에 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판정함

【전문】

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 중과대상 2주택을 보유하다가 1주택이 국민임대주택 사업용지로 SH공사에 협의매수됨

- 토지 및 주택, 관상수 등에 대해 모두 보상받음

- SH공사는 주택은 철거하고, 토지만 소유권이전 등기함

○ 질의내용

- 1세대2주택 중과세율을 적용하는지, 일반세율과 장기보유특별공제를 적용하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조

【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정 2008.12.26>

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산

제55조제1항에 따른 세율

2. 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

양도소득과세표준의 100분의 40

2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

양도소득과세표준의 100분의 50

2의3.~2의4. 생략

2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

양도소득과세표준의 100분의 50

2의6.~5. 생략

②~⑤ 생략

⑥ 제1항제2호의3부터 제2호의6까지의 규정에 해당하는 주택을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 같은 항 제2호의3부터 제2호의6까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. <신설 2008.12.26>

1. 생략

2. 제1항제2호의5 및 제2호의6에 해당하는 주택: 제1항제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만인 주택은 제1항제2호 또는 제2호의2에 따른 세율)

○ 소득세법 시행령 제162조

【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 2008.2.29>

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(이하 생략)

○ 소득세법 기본통칙 89-21

【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】

영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 서면인터넷방문상담4팀-547, 2005.04.11.

3주택 이상을 소유한 1세대에 대하여 「소득세법」 제96조 제1항 제7호 및 제104조 제1항 제2의 3호의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 판정은 같은법시행령 제162조의 규정에 의한 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나,다만, 매매계약 성립 후 양도일 이전에 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것입니다.

○ 재일46014-1238,1995.05.20.

소득세법시행령 제15조 제1항 의 규정에 따른 1세대1주택 비과세 여부의 판정은 같은영 제53조의 규정에 따른 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나, 다만, 매매계약 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라서 1세대1주택으로 비과세 대상이 되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 비과세 여부를 판정하는 것임

【관련법령】

소득세법시행령 제15조 · 소득세법시행령 제162조 · 소득세법 제104조 · 소득세법 제96조

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