건설임대주택의 합산배제 임대기간 산정

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- ’14. 6월 00광역시 00 000 00 소재 임대아파트(이하 “A주택”)를 신축하여 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조 및 ｢법인세법｣ 제11조 에 따른 임대사업 등록 후 2014. 6. 12. 임대 개시

- 2014년 종합부동산세 합산배제 건설임대주택 등록하여 현재까지 합산배제 적용받음

○ 질의내용

- ｢종합부동산세법시행령｣제3조제1항제1호 나목의 합산배제 임대주택 요건을 충족하고, 5년 이상 임대기간을 유지한 후 해당 지방자치단체장의 분양전환 승인을 받은 A주택을 임차인에게 분양전환하는 경우 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 의무임대 기간 10년을 충족하지 못하였더라도 합산배제 임대주택 요건은 충족한 것으로 보아 합산배제 적용되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 제8조

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

○ 종합부동산세법 시행령 제3조

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택과 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호 에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이하 생략)

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. ｢주택법｣ 제4조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

(중간 생략)

7. "임대사업자"란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.(이하 생략)

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 법규과-1057, 2009.07.31.

[ 요 지 ]

합산배제 건설임대주택은 ｢임대주택법｣제2조제4호에 따른 임대사업자로서 주택의 임대를 개시한 날로부터 양도일까지 5년 이상 계속하여 임대하는 것을 말함

종합부동산세법 시행령 제3조 · 종합부동산세법 제8조