양도소득의 필요경비 해당 여부

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1999. 8. 3. 상가주택 및 토지 소유자와 매매계약 체결, 소유권이전청구권 가등기와 함께 매매대금 332백만원 지불

- 상가주택 등에는 승계 받을 전세보증금과 부동산담보대출금이 있었고 본등기 이전에 담보대출금을 상환하기로 계약서에 명시하였으나 상환하지 않아 본등기 이전을 못하다가 2002.3.14. 소유자 사망

- 담보대출금에 대한 대출이자의 연체가 지속되다가 경매가 진행되자 소유자 명의의 담보대출금을 대위변제상환하고 경매낙찰을 취하한 후 법원의 판결에 따라 소유권이전 본등기 이행

○ 질의내용

- 대위변제한 담보대출금, 이자 상환액 및 소송비용을 취득가액에 포함할 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 2010.2.18>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

(이하 생략)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 재산세과-30, 2009.08.25.

(사실관계)

- 1999년 8월 매수후 매도자의 융자금 미완결로 가등기

- 2007년 12월 융자금 미상환으로 강제 경매되어 타인에게 경락

- 2008년 1월 경매 취하비 5200만원 융자회사에 지불하고 취하

- 2008년 1월 본 등기

- 2009년 2월 매도

- 2009년 4월 양도소득세 예정신고

(질의내용)

- 경매 취하비의 필요경비 인정여부

(회신내용)

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임

○ 재산세과-526, 2009.10.22.

주택의 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 「소득세법」 제97조 의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것으로서, 주택을 전세로 임차하여 거주하는 임차인이 당해 주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 전세보증금의 전부 또는 일부금액은 취득가액에 포함되지 아니하는 것입니다.

○ 재산세과-223, 2009.01.19.

거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액을 포함하나, 당해 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-2854, 2006.08.18.

거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액을 포함하나, 당해 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다. 귀 질의의 경우 사해행위의 취소에 따른 추가 지급금액이 양도자산의 필요경비에 해당하는 지 여부는 실질거래관계 및 법원판결문 등을 종합하여 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.

○ 수원지방법원2009구합7678, 2010.01.14. (서울고등법원2010누4416, 2010.07.15.)

소득세법 제97조 및 그 시행령 제163조 제1항 제2호, 제3항 제2호 등 관계법령의 규정을 종합하면, 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 소요되는 소송비용ㆍ화해비용 등이나, 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등은 양도자산의 필요 경비로서 공제를 받을 수 있으나 문제된 자산의 쟁송과 관련하여 지출된 비용이라고 하더라도 그 소유권 등의 확보와 직접 관련이 없는 소송비용ㆍ화해비용과 같은 것은 양도자산의 필요경비로 공제될 것은 아니라고 할 것이다.

그런데, 앞서 든 사실관계에 비추어 보면, 원고가 황○○ 등에게 434,000,000원을 지급한 것은, 원고가 이 사건 토지 전체를 황○○ 등에게 매도하였다가 그 진정한 소유자인 김한규 등의 소송으로 황○○ 등 명의로 이전된 등기 중 원고소유지분을 제외한 나머지 부분이 원인무효로 말소될 상황에 처하게 되자, 황○○ 등이 원고 등을 상대로 제기한 손해배상 청구소송을 해결하기 위한 것이므로 위 매매계약에 따른 채무를 이행 하지 못하게 됨으로 인하여 지출하게 된 비용에 불과할 뿐이지, 원고가 그 후 소외 최◎◎ 등에게 양도한 이 사건 토지 중 원고소유지분의 확보와 직접 관련이 있는 비용이라고 할 수는 없는 것이고, 그러한 경위로 지급된 금원을 두고 위 양도자산의 취득가액에 해당한다고 볼 것도 아니다.

소득세법시행령 제163조 · 소득세법 제97조