부동산 매매업자의 비사업용 토지 매매시 중과세율 적용여부.

소득세과-313 (2014. 6. 2.)

종류: 예규
안건번호: 소득세과-313
회신일: 2014. 6. 2.
소관: 국세청

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부동산 매매업자가 비사업용 토지를 매매하면 그 소득은 양도소득이 아닌 종합소득세 과세대상이나, 종합소득 산출세액을 계산할 때 비교과세가 적용되어 결국 양도소득세 세율(중과세율)이 반영된다. 소득세법 제64조는 부동산 매매업자의 산출세액을 ① 일반 종합소득 산출세액과 ② 주택등매매차익에 제104조의 세율을 적용한 세액과 나머지 과세표준에 제55조 세율을 적용한 세액의 합계액 중 큰 금액으로 하도록 정하고 있어, 사실상 종합소득세와 양도세 중 큰 쪽을 부담하게 된다. 또한 소득세법 제69조에 따라 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 토지등 매매차익 예정신고를 하여야 하며, 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 경우에도 신고의무는 동일하다. 다만 보유기간이 2년 미만이면 제104조 제1항 제2호·제3호가 아닌 제1호의 세율을 적용한다.

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【요지】

부동산 매매업자가 비사업용 토지를 매매한 경우 종합소득세 과세대상에 해당하나, 토지 등 매매차익에 대한 예정신고를 하여야 하고, 종합소득세 산출세액을 계산할 때 비교과세를 적용하는 것이며, 이 때 양도소득세 세율을 적용하는 것임.

【전문】

1. 질의내용 요약 및 사실관계

○ 질의내용 및 사실관계

민원인 A는 부동산 매매업자로 사업자등록을 한 자로써, 비사업용 토지를 매도하였을 경우, 양도소득세 중과세율을 적용하여 양도 소득세를 납부하여야 하는지 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제64조

【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 대통령령으로 정하는 부동산 매매업(이하 "부동산 매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자 (이하 "부동산 매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세 표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

② 부동산 매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제69조

【부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고와 납부】

① 부동산 매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.

② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.

③ 부동산 매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

【관련법령】

소득세법 제64조 · 소득세법 제69조

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