건설업체의 부도로 분양자들이 신축한 주택의 감면 해당 여부

1.(사실관계)

2002.5.27. 서울 광진구 소재 현대폴라트리움 시행회사(주) 유니건설토건 시공자(주)현대건설과 매매계약서를 작성후 계약금 납부

2003.9. 시공사 부도발생으로 토목공사 도중에 공사를 중단함

2004.02. 현대폴라트리움건설추진위원회에서 (주)유니버스토건 소유토지를 경매로 낙찰 현대건설(주)과 기존계약조건에서 미진행시공부분은 그대로 승계하는 조건으로 도급계약(재계약) 체결

2004.12.17. 사업자등록신청 현대폴리트리움건설추진위원회 조합원114명명의로 (주택 신축판매업)

2005.1.27. 현대폴라트리움건설추진위원회(대표자)와 최초분양받은 개인간의 아파트 공급계약서 다시 작성

2006.8.10. 준공검사를 완료하고 소유권 보존등기

2. (질의내용)

당초분양을 하였던시행회사 유니버스토건(주)가 공사도중 부도로 인하여 공사를 할 수 없게 되자 분양받은 사람들이 추진위원회를 구성하여 시공회사인 현대건설(주)과 기존계약조건에서 미진행시공부분은 그대로 승계하는 조건으로 재계약을 하여 건물을 신축 후 양도하였을 경우 ① 신축주택에 대한 양도소득세 감면을 적용 할 수 있는지 여부 ② 토지의 취득시기는 언제인지

3. 질의요지(쟁점)

건설시행사의 부도로 인하여 공사중단된 주택을 계약금과 중도금을 불입한 매수자들 추진위원회(별도사업자등록필)를 구성하여 당해 부동산을 경매 받아 승계하여 완공 후 양도시 조세특례제한법 제99조의3 규정에 해당하는 감면대상 신축주택 적용여부 ?

○ 조세특례제한법 제99조 의 3

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

조세특례제한법 제99조