대지조성공사 중인 토지를 분양받은 경우 취득시기

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

<분양계약 및 대금납부 등 요약>

’11.11.21. ’12.12. ’13.12. ’14.11.

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분양계약 완납(선납) 사용가능 이전등기

(대금납부 : (증감면적 정산)

’11.11.21. ～ ’14.11.21.)

- 2 011.11.21. 甲(12명)은 대지조성공사 진행 중인 중심상업용지 1,593㎡에 대해서 아래와 같이 LH와 분양계약함

① 계 약서상 대금납부 약정일

(단위 : 천원)

구 분

납부약정일

할부원금

할부이자

납부할금액

비 고

계

2,883,330

20,328

2,903,658

계약보증금

’11.11.21.

288,333

-

288,333

기납부

1차 할부금

’12. 5.21.

432,997

-

432,997

〃

2차 〃

’12.11.21.

432,400

-

432,400

〃

3차 〃

’13. 5.21.

432,400

-

432,400

선납 예정

4차 〃

’13.11.21.

432,400

-

432,400

〃

5차 〃

’14. 5.21.

432,400

7,250

439,650

〃

6차 〃

’14.11.21.

432,400

13,078

445,478

〃

② 토지 사용가능시기 : 2013.12.31.

* 해 당 토지는 조성공사 준공 전에 가분할 면적으로 계약한 것으로 , 확 정측량 실시결과 면적증감이 있는 경우에는 정산 후 사용 가능

- 甲 은 분양대금 할인을 받기 위하여 2012.12월 중에 3차～6차 대금을 선납할 예정임

* 선납하는 경우에도 토지는 2013.12.31.부터 사용가능하며, 소유권이전등기는 2014.11월에 이루어짐

○ 질의내용

- 대지조성공사 진행 중인 토지에 대해 분양계약을 체결하여 분양대금을 선납한 경우 토지의 취득시기

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날

8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

9. · 10. 생략

② ～ ⑧ 생략

○ 소득세법 시행규칙 제78조

① 삭제 <2000.4.3>

② 삭제 <1996.3.30>

③ 영 제162조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

○ 재산세과-47, 2009.8.27.

대지조성공사 중에 토지를 분양받은 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제78조제3항 규정의 장기할부조건에 해당하지 아니하는 경우 취득시기는 당해 토지에 대한 분양대금을 청산한 날과 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날이 되는 것이나, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임(같은 뜻 : 서면4팀-186, 2007.1.15.).

○ 서면4팀-186, 2007.1.15.

[내용]

- 40명이 대지를 공동으로 취득하는 용지매매계약을 2005.10.06 체결하고 매매대금은 계약금 이외에 6차에 걸쳐 지급하는 것으로 계약하고, 계약금과 2차 중도금까지 납부하였음

- 계약일자 및 중도금 납부(예정)일자

계약보증금 2005.10.6, 1차중도금 2005.4.6, 2차중도금 2006.10.6,

3차중도금 2007.4.6, 4차중도금 2007.10.6, 5차중도금 2008.4.6,

6차중도금 2008.10.6.

- 용지매매계약서상의 사용가능한 시기는 2006.03.31 이나 실제사용하고 있지 않음

[질의]

- 공동으로 취득한 자 중 일부가 지분을 2007년 상반기에 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 하여야 하는지 여부

<갑설>

부동산에 관한 권리의 양도임으로 당해 부동산에 대한 권리가 확정된 날인 2005.10.6.을 취득시기로 보아 양도소득세를 신고한다.

<을설>

장기할부조건부 매매시의 취득시기는 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 규정되어 있으므로 실제 사용가능일인 2006.3.31.을 부동산의 취득시기로 보아 양도소득세를 신고한다.

[회신]

1. 거주자가 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 「소득세법 시행규칙」 제78조제3항 규정의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조제1항제3호 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른날을 취득시기로 하는 것이며, 이 경우 “사용수익일”은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것임

2. 다만, 대지조성공사 중에 토지를 분양받은 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제78조제3항 규정의 장기할부조건에 해당하지 아니하는 경우 취득시기는 당해 토지에 대한 분양대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 되는 것이나, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임 .

○ 부동산거래관리과-754, 2010.6.1.

1. 일반분양 받은 아파트(분양권을 승계취득한 경우 포함)의 경우 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것임. 다만, 분양받은 아파트가 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 함)이 취득시기가 되는 것임

2. 생략

소득세법시행규칙 제78조 · 소득세법시행령 제162조 · 소득세법 제98조