국민주택규모를 초과하는 아파? 공급하는 경우 과세표준 안분방법
서삼46015-11333 (2003. 8. 20.)
- 종류
- 예규
- 안건번호
- 서삼46015-11333
- 회신일
- 2003. 8. 20.
- 소관
- 국세청
국민주택규모를 초과하는 아파트를 신축·분양하는 사업자가 중간지급조건부로 공급하는 경우 부가가치세가 과세되는 건물 등의 과세표준은 실지거래가액에 의하되, 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에는 안분계산한 공급가액을 과세표준으로 한다. 질의 사업자는 A·B 두 현장 모두 공급계약서상 대지가격과 건물가격이 지방자치단체 사업계획 승인서상 대지비·건축비와 일치하는데도, 기준가액으로 안분하면 건물 공급가액 합계가 계약서 기준보다 약 35억원 적게 산출되어 어느 기준을 따라야 하는지 물었다. 국세청은 아파트 분양 토지 건물 부가세 나누기에서 실지거래가액이 우선하고, 구분이 불분명한 경우에 한해 당시 국세청고시 제2001-6호의 안분계산 방법을 적용하는 것으로 회신하였다.
【요지】
아파트 등을 신축ㆍ분양하는 사업자가 중간지급조건부로 동 아파트 동을 공급하는 경우 부가가치세가 과세되는 건물등의 과세표준은 실지거래가액에 의하는 것이나 안분계산한 공급가액을 그 과세표준으로 하는 것임
【전문】
1. 질의내용 요약
[현황]
(1) 당 사업자는 국민주택규모를 초과하는 APT를 건설하여 분양하는 건설회사로서 2003년 07월 현재 공사가 진행중인 APT현장은 두 곳이며,각각의 현장별 현황은 다음과 같습니다.
(2) 공급계약서상 분양대금 및 납부방법
① A현장 APT
㉮ 분양대금
(단위 : 원)
구분
대지가격
건물가격
부가가치세
총공급금액
금액
123,452,700
115,043,000
11,504,300
250,000,000
㉯ 납부방법
구분
계약금
(2003.04.30)
1차중도금
(2003.06.30)
2차 중도금
(2003.08.31)
3차중도금
(2003.12.31)
4차중도금
(2003.12.31)
잔금
(2004.03.31)
금액
25,000,000
30,000,000
30,000,000
30,000,000
30,000,000
105,000,000
② B현장 APT
㉮ 분양대금
(단위 : 원)
구분
대지가격
건물가격
부가가치세
총공급금액
금액
151,357,000
135,130,000
13,513,000
300,000,000
㉯ 납부방법
구분
계약금
(2003.05.31)
1차중도금
(2003.07.31)
2차 중도금
(2003.09.30)
3차중도금
(2003.11.30)
4차중도금
(2004.01.31)
잔금
(2004.04.30)
금액
40,000,000
40,000,000
40,000,000
40,000,000
40,000,000
115,000,000
(3) A현장과 B현장 두 곳 모두 공급계약서상 대지가격과 건물가격은 지방자치단체의 사업계획 승인서상의 대지비 및 건축비와 일치합니다.
(4) 토지와 건물의 기준가액에 의하여 안분계산할 경우 현장별 건물가액의 안분액은 다음과 같습니다.
① A현장 APT
토지의 기준가액 : 94,36D,000 .
건물의 기준가액 : 97,302,000
건물 과세표준 = (250.000.000 - 11,504,300) x (97,302,000/191,662,000) = 121.078.297
② B현장 APT
토지의 기준가액 : 136,380.000
건물의 기준가액 : 97,302,000
건물 과세표준 = (300,000,000 - 13.513.000) (97,302,000/233,682,000) = 119.289.282
(5) A현장과 B면장의 건물 공급가액을 (A) 토지와 건물등의 가액구분이 불분명만 경우 과세표준 안분계산방법 고시(국세청고시 제2001-6호)애 의거 산정하는 경우와 (B)공급계약서상 분양대금 기준으로 산정하는 경우를 비교해 보면 다음과 같습니다.
구분
기준가액으로 안분하는 방법
계약서상 분양대금 기준
차이(A-B)
A현장(320세대)
38,745,055,040
36,813,760,000
(+)1,931,295,040
B현장(344세대)
41,035,513,008
46,484,720,000
(-)5,449,206,992
합계
79,780,568,048
83,298,480,000
(-)3,517,911,952
2. 질의사항
위 사례의 경우 부가가치세 과세표준과 관련하여 다음과 같은 여러가지 설이 있어 실무상 혼돈이 초래되어 질의하오니 정확한 방법이 무엇인지 하교하여 주시면 감사하겠습니다.
<갑설> 공급계약서에 토지와 건물의 실지거래가액이 분명하게 구분되어 있으며 지방자지단체의 사업계획 승인서와 일치하므로 공급계약서상의 대지가격과 건물가격을 토지와 건물의 공급가액으로 하여야 한다. 따라서 부가가치세 과세표준에 변동이 없다
<을설> 토지와 건물을 일괄공급하는 경우이므로 토지 및 건물의 공급계약일 현재의 기준 시가에 파라 계산만 가액에 비례하여 토지와 건물의 공급가액을 안분계산하여야 한다. 따라서 질의의 경우 3.517.911.952원의 부가가치세 과세표준이 감소하게 된다.
<병설> 안분계산방법에 의하여 다시 계산하면 부가가치세 과세표준이 줄어드는 B현장에 대하여만 선택적으로 안분계산 방법을 적용함으로써 5.449.206.992원의 부가가치세 과세표준을 감소시킬 수 있다.
<정설> 안분계산방법에 의하여 다시 계산하면 부가가치세 과세표준이 늘어나는 A현장에 대하여만 안분계산방법을 적용하는 것으로써 1.931,295.040원의 부가가치세 과세표준이 늘어나게 된다.