교환으로 취득한 주택을 양도한 경우, 해당 주택의 취득가액 산정방법
사전-2025-법규재산-0590[법규과-1579] (2025. 7. 16.)
- 종류
- 예규
- 안건번호
- 사전-2025-법규재산-0590[법규과-1579]
- 회신일
- 2025. 7. 16.
- 소관
- 국세청
교환으로 취득한 주택을 양도하며 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우, 그 취득가액 산정방법이 쟁점이다. 소득세법 제97조 제1항은 취득가액을 실지거래가액을 우선 적용하도록 규정하므로, 교환 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 취득가액이 된다. 결론적으로 교환 취득 주택의 취득가액은 교환계약서상 매매대금이며, 이때 현금으로 지급받거나 지급한 정산금은 제외한 금액이 취득가액이 된다.
【요지】
교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우, 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것으로 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것임
【전문】
1. 사실관계
○ ’95. 4월 甲은 A주택 공유지분(33%)를 취득
○ ’15.12월 A주택 공유지분(33%)과 B주택의 교환계약 체결
- 교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 감정평가 * 를 받음
* A주택 : 1,656백만원, B주택 : 1,475백만원
- A주택 매매대금으로 B주택 매매대금(1,475백만원)과 현금(정산금) 181백만원을 지급받기로 약정
○ ’25. 6. 4. B주택 양도
2. 질의요지
○ 교환으로 취득한 주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 취득가액 산정방법
3. 관련 법령
○ 소득세법 제96조
【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
○ 소득세법 제97조
【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
【관련법령】
소득세법 제97조