입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨된 분양권의 취득시기

1. 사실관계

’16.4.29.

’17.8.3.

’21.10.13.

’21.11.13.

’22.1.28.

A주택

취득

조정대상지역

지정

B분양권

청약 당첨

C분양권

청약 당첨

A주택

양도

- ’16. 4.29.

서울 소재 A주택 취득 (공동명의)

- ’17. 8. 3.

서울 조정대상지역 지정

- ’21.10.13.

서울 소재 B분양권 청약 당첨 (공동명의)

- ’21.11.13.

서울 소재 C분양권 청약 당첨 (공동명의)

- ’21. 1.28.

서울 소재 A주택 양도 (양도일 현재 조정대상지역)

* A주택 양도일 현재 현황

B분양권 : 중도금 지급

C분양권 : 계약금 지급

2. 질의내용

- 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 소득법 §88(10)에 따른 분양권의 취득시기

3. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제55조

① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

○ 소득세법 제104조

② 제1항제2호ㆍ제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도 소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 「주택법」 제63조의2 제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령 령 으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원 입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

○ 소득세법 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

10. "분양권"이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

○ 소득세법 시행령 제152조의4

법 제88조제10호에서 " 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.

1. 「건축물의 분양에 관한 법률」

2. 「공공주택 특별법」

3. 「도시개발법」

4. 「도시 및 주거환경정비법」

5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」

6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」

7. 「주택법」

8. 「택지개발촉진법」

○ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소 득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제156조의3

① 법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 (3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1 주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호 , 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우로서 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

제10조(주택과 분양권을 소유한 경 우 1세대 1주택의 특례 등에 관한 적용례)

① 제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용한다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 사전-2021-법규재산-0226(2022.01.17)

사전답변 신청의 사실관계의 경우 「기획재정부 재산세제과-85, 2022.1.14.」를 참고하시기 바랍니다.

<기획재정부 재산세제과-85, 2022.1.14.>

[질의] 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호 에 따른 분양권의 취득시기

(제1안) 청약당첨일

(제2안) 분양계약일

[회신] 제1안이 타당합니다.

○ 서면-2021-법규재산-0407(2022.02.24.)

귀 서면질의 신청의 사실관계 경우, 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택 으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항 을 적용하는 것으로, 기존해석(기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.)의 별첨「세부 집행원칙」을 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2021-법령해석재산-1365(2021.06.10)

서면질의의 사실관계와 같이, 1세대가 1주택과 2021.1.1. 이후 취득한 「소득세법」 제88조제10호 에 따른 분양권을 보유하다가 분양권을 먼저 양도하여 과세된 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 해당 주택의 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간은 분양권을 양도하여 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하는 것입니다.

○ 서면-2021-법령해석재산-2946(2021.12.17.)

위 서면질의의 사실관계와 같이, 1세대 2주택자가 2021.1.1. 이후 취득한 ｢소득세법｣ 제88조제10호 에 따른 분양권을 보유하다가 분양권을 먼저 양도하여 과세된 후, 남은 2주택 중 종전주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 에 따른 일시적 2주택 요건을 갖추어 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 에 따른 보유기간은 분양권을 양도한 날부터 기산하는 것입니다.

소득세법 제88조 · 소득세법 제104조 · 소득세법 제55조 · 소득세법시행령 제152조의4 · 소득세법 제89조 · 소득세법 제98조 · 소득세법시행령 제156조의3 · 소득세법시행령 제154조