공공임대아파트 분양에 따른 손익의 귀속시기

[ 관련 첨부서류 ]

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2004.11월 공공 임대아파트 준공 및 2004.12월 임대개시

- 2008.12.31까지 임대주택 분양전환 계약 완료 → 계약일 기준 임차인이 납부한 임대보증금은 계약금(10%) 및 중도금(10%)로 전환되어 공사에 귀속

- 2009. 1.31. 잔금(80%) 완납 후 향후 등기이전

○ 질의내용

임대주택법에 의한 임대주택 사업자가 건설한 임대주택을 임대주택 법 시행령 제13조의 규정 에 따라 임차인들의 동의를 받아 분양전환 시 분양금의 손익귀속시기는?

- 갑설) 임대보증금이 매매 대금화 되고 사용수익일인 2008년 손익 귀속이 타당

- 을설) 대금청산 및 소유권이전이 완료되는 2009년 손익귀속이 타 당

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

○ 법인세법시행령 제68조

① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각호의 날이 속하는 사업연도로 한다. (1998.12.31. 개정)

1. 상품(부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 “상품 등”이라 한다)의 판매: 그 상품 등을 인도한 날 (1998.12.31. 개정)

2. 상품 등의 시용판매: 상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.

3. 상품 등외의 자산의 양도: 그 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다. (2007.2.28. 개정)

4. 자산의 위탁매매: 수탁자가 그 위탁자산을 매매한 날 (1998.12.31. 개정)

○ 임대 주택법시행령 제13조

① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.

② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 다만, 제22조제3항에 따른 임대주택의 경우는 제외한다. <개정 2008.11.26 부칙>

1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가

나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인

다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제16조제1항제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

나. 관련예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면인터넷방문상담2팀-193(2006.01.24)

임대주택 사업자가 임대주택을 분양 당시 임차인에게 우선 양도하는 경우 손익의 귀속시기는 잔금청산일이며, 그 전에 소유권이전등기 등을 하는 경우에는 등기일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날이 되는 것임

임대주택법시행령 제13조 · 법인세법시행령 제68조