1세대3주택자의 주택 양도시 양도소득세 과세여부

1. 질의내용 요약

- 본인은 1997년 12월 A아파트 취득하여 거주하여 오고 있던 중 -- A아파트

- 2002년 4월 27일 4인이 공동으로 낡은주택(49.38㎡)이 딸린 부동산 취득 --B주택

(목욕탕업을 영위할 목적으로 취득하였으며 상기 B주택은 2002.10.21 멸실됨)

- 2002년 6월 20일 사업을 목적으로 상가주택 취득(지하1층 ~ 지상4층 : 상가, 5층 일부 “ 주택)을 취득함---C건물

- 2002년 8월 8일 A아파트 양도하였음

- 이 경우 A아파트가 양도소득세 과세대상인지 여부

- C건물의 경우 주택의 규모가 전체건물의 1/2에 해당하지 않는 바 상가로 보지 않고 주택으로 볼 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 구 소득세법시행령 제154조

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (1995. 12. 30 개정)

② 생략

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (94.12.31. 개정)

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (94.12.31. 개정)

이하생략

○ 소득세법기본통칙 89-4

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 본다. 이 경우 상속받은 주택을 공동소유하고 있는 경우에는 영 제155조 제3항의 규정에 의한다. (97.4.8. 개정)

○ 소득세법시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002.3.30 개정)

이하생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산46014-198,2001.02.26

1세대가 국내에 3주택을 취득한 상태에서 순차적으로 이를 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 2주택은 양도소득세가 과세되는 것임. 최종 1주택은 소득세법 제89조 제3호 및 같은법시행령 제154조 제1항의 요건을 갖춘 경우에 한하여 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세되는 것임.

※ 상기내용은 2003.11.23 이후 최초로 결정(신고포함)하는 분부터 다음의 내용과 같이 개선됨.

☞ 1세대가 3주택인 경우 1주택 양도(과세)후 두 번째 주택 양도시 양도시점을 기준으로 소득세법시행령 제155조 제1항 에 해당하는 종전주택은 양도소득세가 비과세 되는 것임.

○ 재일46014-894,1996.04.08

현행의 소득세법상 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 주택을 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이나, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 같은법시행령 제154조 제3항의 단서규정에 따라서 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임.

소득세법시행령 제154조