조정대상지역 공고 전 재건축사업 관련 청산금에 대한 계약금을 수령한 경우 중과세율 적용 여부

1. 사실관계

○ 1세대 2주택자로서, 2주택 중 1주택은 1995년 10월 취득한 서울 송파구 소재 아파트 (이하 “쟁점아파트”) 임

○ 쟁점아파트는 재건축사업으로 2015년 1월 관리처분계획인가를 받고 , 이후 준공되어 2019년 1월 입주하고 있는 아파트임

○ 신청인은 관리처분계획에 따라 2015년 6월 조합원분양계약 (공급계약) 을 함

* 종전주택 권리가액(4.6억)과 신규주택 분양가액(3.5억)의 차액인 청산금 (1.1억)을 시행사로부터 계약금(계약시), 중도금(6회), 잔금(2019.1.30.)으로 분할수령하기로 함

○ ｢소득세법｣ 개정 및 국토교통부의 공고로 2017.8.3.부터 서울시는 조정대상지역에 포함

2. 질의내용

○ 재건축사업으로 신축주택에 대한 조합원 분양계약을 조정대상지역 공고 이전에 체결한 경우로서 해당 분양계약 내용에는 청산금 지급 약정이 포함되고, 약정된 계약금 상당액의 청산금을 그 계약일에 수령한 경우

- 청산금에 대한 양도소득세 계산 시 다주택 중과세율 적용 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제104조

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다 . 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다 . 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다 .

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제167조의10

① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다 .

1.「 수도권정비계획법」 제2조제1호 에 따른 수도권(이하 이 조에서 " 수도권"이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방 자치법」 제3조제3항·제4항에 따른 읍·면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조

② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.

소득세법 제104조 · 소득세법시행령 제167조의10 · 소득세법시행령 제154조