분양받은 아파트의 잔금 중 일부를 지연납부한 경우 취득시기

재산세과-2763 (2008. 9. 10.)

종류: 예규
안건번호: 재산세과-2763
회신일: 2008. 9. 10.
소관: 국세청

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분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일로 보되, 잔금 중 일부를 지연납부한 경우 그 잔금청산일을 언제로 볼 것인지는 매매계약서상 계약조건·대금 수수상황·거래당시 정황 등을 종합해 사실판단할 사항이다. 소득세법 시행령 제162조 제1항은 대금을 청산한 날을 취득시기로 규정하고, 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우에도 대금을 청산한 것으로 본다. 질의인은 2007.10.12. 잔금 약정액 94,194천원 중 89,000천원을 납부하고 5,194천원을 2007.12.24. 납부했는데, 이처럼 아파트 분양 잔금 일부를 연체해 취득시기를 늦추려 한 경우에도 사실상 거의 전부가 지급되었다면 당초 납부일을 잔금청산일로 볼 수 있다. 다만 잔금청산일까지 아파트가 완성되지 않은 경우에는 그 완성일이 취득시기가 되며, 대금청산 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 취득시기가 된다.

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【요지】

사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것으로, 잔금 중 일부를 지연납부한 경우 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항임

【전문】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1997년 3월 A아파트를 취득하여 현재까지 거주함

- 2004년 7월 B아파트를 분양계약함

※ 일시적 2주택 비과세 규정을 적용받기 위해서는 잔금의 5% 이상을 연체하여 취득시기를 늦추라는 주위의 권유로 잔금의 일부를 연체함

- 분양대금(471,224천원) 중 잔금 납부 내역

(단위 : 천원)

구분

약정일자

약정금액

납부내역

잔금

2007.10.12

94,194

2007.10.12 : 89,000

2007.12.24 : 5,194

- B 아파트는 2007년 10월 완공되었고, 2008.2.5. 본인명의로 등기함

○ 질의내용

- A아파트의 일시적 2주택 비과세 판정과 관련하여 B아파트의 취득시기를 언제로 보는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 등

○ 소득세법 시행령 제162조

【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 이하 생략

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

③ 이하 생략

○ 서면4팀-1939, 2004.11.30

한국토지공사로부터 분양받은 토지로 당해 토지의 부지공사 준공일 이후 잔금을 청산( 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 포함 )하고 양도하는 경우 당해 자산은 토지의 양도로 양도소득세가 과세되는 것임.

귀 질의의 경우 당해 자산에 대한 대금지급이 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우에 해당하는지 여부는 사실판단 사항임.

아울러 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(재일 46014-2005, 1995.8.8.)을 참고바람.

○ 서면4팀-2954, 2007.10.15

【질의】

(사실관계)

- 본인은 화성 동탄신도시 소재 □□아파트 입주 예정자임(일반 분양).

- 분양계약서에 의하면 잔금(73,042천원) 납부 예정일은 2007.9.30.이며, 입주지정 기간을 2007.9.30.∼2007.10.29.까지임.

- 본인은 현재 거주하고 있는 집이 매매되지 않아 위 기간에 잔금납부와 등기를 하면 1세대3주택이 되므로, 기존소유주택 양도 후 2008년 1월경 분양받은 아파트에 입주하려고 함.

(질의내용)

- 소득세법 시행령 제162조 에 의하면 주택의 양도 및 취득시기는 잔금을 청산한 날이라고 되어 있는데, 잔금 중 일부만 먼저 납부하고(입주지정 기간이 지나면 연체료 부담) 잔금 중 일부는 남겨 두었다가 입주시(2008년 1월)에 납부하는 경우 취득시기는 언제인지.

- 주택의 취득시기가 잔금 납부일인지 잔금 완납 후 등기접수일인지.

【회신】

1. 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것임. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 함)이 취득시기가 되는 것임.

2. 매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 경우 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황 등을 종합하여 사실판단 할 사항임.

【관련법령】

소득세법시행령 제162조

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