이축권을 유상으로 취득하여 건축물을 신축하여 양도하는 경우 필요경비 공제 여부

1. 질의내용 요약

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법상 개발제한구역 내에서 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축(주택)허가를 받아 건축할 수 있는 권리를 갖춘 중앙선 복선 전철화 공공사업에 편입되어 철거될 이축권인 주택을 2억원에 매수 소유권이전 등기 후 다른 곳으로 이축하는 건축(주택)허가를 받아 1억원의 건축비를 들여 건축물을 완공하여 양도하는 경우 당해 건축물의 양도가액에서 취득가액 및 필요경비로 3억원을 공제할 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정)

○ 소득세법시행령 제163조

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 󰡒취득에 소요된 실지거래가액󰡓이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

○ 소득세법시행령 제89조

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세 ․ 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조 ․ 생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비 ․ 노무비 ․ 운임 ․ 하역비 ․ 보험료 ․ 수수료 ․ 공과금(취득세와 등록세를 포함한다) ․ 설치비 기타 부대비용의 합계액

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-69,2005. 1.10.

이축권의 유상으로 취득한 후 건축물을 신축하여 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 시 필요경비에 산입됨

1996년 10월 이축권을 구입하여 일정한 구역 내에서 그 이축권을 이용하여 1996년 12월 새건축물을 신축한 후 동 건축물을 양도하는 경우로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 이축권의 구입비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

1. 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해 자산을 취득하기 위하여 소요된 실지거래가액을 말하는 것으로, 이축권을 유상으로 취득한 후 이를 근거로 건축물을 신축하여 양도하는 경우 그 이축권의 취득에 실지 소요된 비용은 당해 건축물의 취득가액으로 필요경비에 산입하는 것임.

2. 위와 관련하여 유사사례에 대한 기존 질의회신문(재일01254-2718, 1992. 10.29.; 서면4팀-1775, 2004.11. 2.)을 참고하기 바람.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일01254-2718, 1992.10.29.

소득세법 제23조 제1항 제2호 및 같은 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 규정에 의거 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산할 경우 공제할 취득가액은 당해 자산을 취득하기 위해 소요된 실지거래가액이 되는 것임.

○ 서면4팀-1775, 2004.11.02.

소득세법상 자산의 양도차익 계산 시 주택과 분양권은 별개의 자산이므로 그 소득금액은 각각 계산하는 것이 원칙임. 다만, 이 사례 무허가 주택의 취득목적이 이를 터 잡아 장차 도시개발공사 아파트 특별분양권을 취득하기 위한 것으로 인정되는 경우에는 당해 주택의 매입에 따른 희생비용(＝주택취득원가 － 건물보상금)은 아파트 특별분양권의 취득에 소요된 실질적인 경비로 볼 수 있으므로 당해 아파트 분양권의 양도차익 산정 시 이를 필요경비로 인정할 수 있는 것이며, 이에 해당하는지는 사실 조사하여 판단할 사항임.

소득세법시행령 제89조 · 소득세법시행령 제163조 · 소득세법 제23조 · 소득세법 제97조