비과세되는 주택부수토지 면적 계산방법

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1971. 5.14. 경기 광명시 광명동 겸용주택 취득

- 대지 300㎡, 건물A 근생용 150㎡(1층단층), 건물B 주거용 30㎡(1층단층)

○ 질의내용

- 2012.3월 건물A 1/5지분 30㎡(101호), 건물B 주거용 30㎡ 전부 및 건물전체부수토지 300㎡ 중 1/5지분인 60㎡를 양도할 경우 비과세되는 건물B의 부수토지면적 계산방법은?

(갑설) 전체 토지면적 300㎡중 주택부수토지면적은 30/(150+30) 즉 50㎡이므로 토지양도면적 60㎡중 50㎡를 주택부수토지면적으로 보아야 하고, 나머지 10㎡는 상가부수토지면적임

(을설) 양도하는 면적 60㎡를 양도하는 상가 및 주택의 연면적으로 안분하여 30/(30+30) 즉 30㎡이므로 30㎡는 주택부수토지면적으로, 나머지 30㎡는 상가부수토지면적임

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한 다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령 령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토 지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하 는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내 에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2011.6.3>

1.~ 3. 생략

② 생략

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복 합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부 를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2010.2.18>

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건 물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. <개정 2010.2.18>

⑤~ ⑥ 생략

⑦ 법 제89조제1항제3호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배 율을 말한다. <개정 2012.2.2>

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배

(이하 생략)

〇 소득세법 시행규칙 제72조

① 생략

② 영 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우 를 제외한다 )하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제3호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다. <개정 1996.3.30, 1997.4.23, 1998.3.21, 2000.4.3, 2003.4.14, 2005.3.19>

(이하생략)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

〇 부동산거래관리과-156, 2012.03.12.

소득세법 시행령제154조제3항에 따른 주택면적을 산정함에 있어 겸용주택에 부설 된 화장실 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하는 것이나, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분 계산하는 것임

○ 부동산거래관리과-1033, 2011.12.13.

[사실관계]

- 2011.5월 겸용주택 수용됨

- 상가 168㎡, 주택 168㎡로 사용하고 있으며 옥탑 16㎡는 주택 전용 보일러가 옥 탑내부에 설치되어 있음

[질의내용]

- 옥탑을 주거용으로 보아 비과세 적용이 가능한지 여부 및 주택부속 보일러실의 정확한 형태와 요건은 무엇인지

[ 회 신 ]

「소득세법 시행령」제154조제3항에 따른 주택면적을 산정함에 있어 겸용주택의 부 설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하는 것이나 용도가 불분 명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분 계산하는 것입니다.(같은 뜻, 부동산거래관리과-1502, 2010.10.21) 아울러 귀 질의와 관련 옥탑이 주거용으 로 사용여부는 사실판단할 사항입니다.

○ 부동산거래관리과-1502, 2010.10.21.

「소득세법 시행령」제154조제3항에 따른 주택면적을 산정함에 있어 겸용주택의 부 설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하는 것이나 용도가 불분 명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분 계산하는 것입니다.

〇 재일46014-339, 1999.02.22.

동일필지의 대지위에 각각 독립되어 있는 주택과 주택외의 건물을 함께 양도하는 경우 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 연면적이 건물의 총연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임.

소득세법시행규칙 제72조 · 소득세법시행령 제154조 · 소득세법 제89조