2주택을 각각 소유하는 경우 주택의 부수토지 산정방법

1. 질의내용 요약

(사실관계)

- 한필지의 토지 929㎡(A소유로 수용가액 15억 여원임)상에 A소유 주택 142.5㎡와 B소유 주택 132.05㎡가 있으며, 동 지역은 주택 및 주택 외 투기지역에 해당하고 수용된 상태이며 A는 1세대 1주택 해당자임

- 위의 2주택은 하나의 주거공간으로 출입구도 하나이고 한 울타리안에 있으며 A, B는 친척간임

(질의1) 위의 A의 경우 주택의 부수토지로서 비과세되는 면적

(질의2) 부수토지 중 과세되는 부분의 양도차익 산정시 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액으로 하여야 하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제156조

(2002. 12. 30 제목개정)

① 법 제89조 제3호에서 󰡒가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택󰡓이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-439,2005.03.24

소득세법 시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 이 부수 토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 취급하는 것이며,

고가주택의 부수토지를 실지거래가액으로 과세하는 경우에는 동법 시행령 제154조 제7항의 규정이 적용되지 아니하므로 동 규정에 의한 배율을 적용한 면적을 초과하는 부수 토지도 실지거래가액 과세대상에 해당하는 것임

○ 서일46014-11010,2003.07.28

주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임

○ 재일46014-310,1998.02.21

1. 구소득세법(법률 제4281호) 제5조 제6호 자목의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 󰡐1세대 1주택󰡑은 주택과 그 주택의 소유자가 소유하는 주택에 부수되는 토지에 대하여 적용하는 것으로서 한울타리내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유주택이 함께 있는 경우에는 타인소유주택에 부수되는 토지는 나대지로 보아 양도소득세가 과세되는 것임

2. 한울타리내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유주택과 양도소득세가 과세되는 건물이 함께 있는 경우 양도소득세가 과세되는 토지는 전체토지의 면적에 전체건물의 연면적에서 타인소유주택과 양도소득세가 과세되는 건물의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임

소득세법 제89조 · 소득세법 제96조 · 택지개발촉진법 제3조 · 소득세법시행령 제156조 · 소득세법시행령 제154조