나대지를 임차인이 건물을 신축하여 사용하는 경우 비사업용 토지 여부

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 본인은 개인사업을 영위할 목적으로 경기도 ◎◎시 ◇◇구 △△동에 소재한 상업용 토지를 토지개발공사로부터 분양(1991년 9월 취득)받았으나, 그 이후 사업진행이 여의치 않아 현재까지 나대지 상태로 보유(15년 보유)하고 있음.

- 최근 상기 토지에 대하여 장기적으로 매수에 관심이 있는 타인(법인)에게 토지를 임대하기로 계약하고 상담금액의 임대보증금과 매월 토지사용료를 받는 대신 지상권설정 및 건물건축에 동의하기로 약정하며,

- 그 후 타인(법인)이 직접 자기명의로 건축허가 및 건물을 준공하고 준공일 이후로도 약 2년 이상 사용하게 한 후 당해 토지를 건물주에게 양도함과 동시에 소유권이전 및 잔금수령 예정임.

○ 질의내용

- 상기와 같은 상황에서 토지를 양도하는 경우 당해 토지가 비사업용토지에 해당하는지 여부

<갑 설> 소득세법 시행령 제168조 의 6의 요건 중 “양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용”한 것에 해당하므로 비사업용토지에서 제외되어 장기보유특별공제(30%)를 받을 수 있으며, 일반 누진세율을 적용함.

<을 설> 건물소유주가 양도한 것이 아닐 뿐만 아니라 나대지상태의 토지를 3년 이상 임대한 것에 불과하므로 직접 사업에 사용한 것이 아니므로 비사업용토지로 보아 중과세율(60%)을 적용함.

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조 의 3

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 (이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. ~ 3. (생략)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설)

가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제168조 의 6

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

2. (이하생략)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면5팀-1732, 2007.06.04

「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은 법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 건축물 부속토지로서「지방세법」제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 재산세 별도합산과세대상이 되는 토지의 사용기간은 사업에 사용된 토지의 보유기간으로 보는 것이나, 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지의 경우에는 그러하지 아니하는 것으로서

귀 질의의 경우 기존 유사 질의회신문(서면4팀-992, 2007.03.26 및 서면4팀-761, 2007.03.05 ; 서면5팀-545, 2007.02.12)을 참고하시기 바랍니다.

○ 서면4팀-992, 2007.03.26

「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은 법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 건축물 부속토지로서「지방세법」제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 재산세 별도합산과세대상이 되는 토지의 사용기간은 사업에 사용된 토지의 보유기간으로 보는 것이나, 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지의 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

○ 서면4팀-761, 2007.03.05

(사실관계)

- 2000년 상가신축판매업을 영위하고자 A토지를 취득함

- 자금 사정 등으로 건물신축을 미루어오다가, 2007년 건축허가를 득하여 건 물을 신축하고자 함

(질의내용)

- A토지위에 건물을 신축하여 양도하는 경우 비사업용토지에서 제외되는지 여부

「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 비사업용토지에서 제외되는 것입니다.

○ 서면5팀-545, 2007.02.12

(사실관계)

1997.4월 인천시 서구 소재 자연녹지 답(2007년 현재 대지) 326평을 아버지가 취득하여 그 지상에 아들이 2002.1월 근린생활 제조장 65평을 신축하여 임대하고 임대사업자로 등록함.

(질의)

- 위 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지에 해당하는지 여부

1.「소득세법」제104조 제1항 제2호의7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.

2. 위 1.을 적용함에 있어 건축물 부속토지로서 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 의 규정에 의한 재산세 별도합산과세대상이 되는 토지의 사용기간은 사업에 사용된 토지의 보유기간으로 보는 것이나, 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지의 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

소득세법 제104조 · 소득세법시행령 제168조